避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

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Vicase 发表于 2020-11-24 14:54
不是投资，而是自住角度，如何

自住不如中南漫悦湾

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长安的云

hotbilar 发表于 2020-11-23 23:20
本帖最后由 hotbilar 于 2020-11-23 23:27 编辑


西安高新在全国都是特例，跳出西安你就会看明白，我们西安人需要的是从外面看西安的认知格局。
整个西安之前的路子在国内都是独一无二的存在，正因为历史古迹风貌片区因素使得核心城区无法建设，西安的中心是塌陷的，所以在西安的发展的过程中恰好由起步最早的高新承担了很多从核心城区外溢的重要角色，包括经济，教育，商务和商业角色，最难能可贵的就是高新的教育角色，这是高新自己抓住的历史机遇。本来一个刷gdp的地方就是刷GDP的地方，没有一个是人居价值高地，全国各地无一例外，高新也很难两全。后来曲江所做的只不过是在经济发展的基础上替代了高新的人居价值角色而已。未来的西安跳不出中国城市发展的特色模式，西安主城没有任何需要外溢的新鲜角色，没有这种机遇风口，那么在已经完成的建设基础之上就不会出现任何角色的更新迭代和重新洗牌，只会强者恒强，就像一线的北上深永远会比二线强，穷人致富从来不是靠指望富人变穷而实现的，饭碗不是抢出来的而是重新创造出来的。

关于这点就不多说了，新战场从来不是平民百姓人工炒出来的，而是历史机遇造就的风口，这也就是为什么西安的高新曲江大发展时代疯狂挺进的是外地人，反而本地土著被外地人割了韭菜，陕北人，浙闽人，郑州人已经提前在西安割了一波西安的本土韭菜，因为西安人总是后知后觉。在不能给西咸城区空投至少300万以上人口的前提下，望一切安好。这一点，只有跳出西安看西安才会看的透彻。

楼主好，你的观点大体认同。唯一不太认同的是，你在看一些区域发展前景时，更多用了外溢思维。这套逻辑在绝大多数普通城市，完全没有问题；甚至在几年前的西安，也完全没有问题。可是，你忽略了西安已经开始进入向西开放的历史风口。这是事关国运的关键性事件，不说完全成功，只要稍稍成功，就可以预想到它可能对西安带来什么量级的影响。事实上，你在分析港务区和浐灞时，包括上面这段文字中这都讲到了创新而不是抢的重要性。只是可能为了更加严谨，只讲看得到的，而把一些潜在的大形势给轻松带过了。必须指出，西安部分区域的发展，已经不能完全拘泥于外溢思维，而要用增量思维来审视，才知道你未来的真正前景。

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hotbilar

长安的云 发表于 2020-11-24 16:18
楼主好，你的观点大体认同。唯一不太认同的是，你在看一些区域发展前景时，更多用了外溢思维。这套逻辑在绝大多数普通城市，完全没有问题；甚至在几年前的西安，也完全没有问题。可是，你忽略了西安已经开始进入向西开放的历史风口。这是事关国运的关键性事件，不说完全成功，只要稍稍成功，就可以预想到它可能对西安带来什么量级的影响。事实上，你在分析港务区和浐灞时，包括上面这段文字中这都讲到了创新而不是抢的重要性。只是可能为了更加严谨，只讲看得到的，而把一些潜在的大形势给轻松带过了。必须指出，西安部分区域的发展，已经不能完全拘泥于外溢思维，而要用增量思维来审视，才知道你未来的真正前景。

感谢耐心阅读长贴和有意义的讨论。

单就方法论来说，你开辟的思路没有任何问题，既然认识到了西咸如果是想针对主城区某个特定功能区做角色替换是不可能的，那么西咸要突破其实就是做增量，我第二段就落脚到这个点上了。西咸若是仅仅要靠自己做出这种成绩的话，比如想要做到任何一个能比美主城各功能区目前扮演角色的水准的话，如我所说，西咸城区至少需要空投300万以上常驻人口。为什么这么说，即便非常保守地来说，西安主目前城已经超过600w常驻人口了，而且就这几年来说，大西安区域新增外来人口的落脚区域其实本质上差不多就是在西安主城，西咸不仅很难吃到大西安这几年的人口增长红利，反而人口还被西安虹吸了。

另外一方面，从功能高度来讲，现在的这个西安，它不仅仅是西安人的西安，它还是西咸人的西安，陕西人的西安，西北人的西安甚至全国人眼中的西安，西安是在这承担了这么多以上功能和角色的基础上成为西安的，它有政治区产业区商业区文旅区对外交流区经贸来往区教育大区科技大区医疗大区体育大区等等各个不同功能区块，这些不同的功能区块就像鼻子眼睛眉毛嘴巴耳朵等等器官有机组合在一起才有了“西安”这张脸，这张脸不是西咸随便整整容就能凑起来的。所以这是角色上限的问题，西咸注定了只能做一个器官而做不出一张脸出来。今后无论西咸靠自己能做出多大的增量，它有可能始终只是西安人的西咸，咸阳人的西咸，也许能不能成为陕西人的西咸都要打问号，更何况是全国人的西咸?

除了人口导入、角色上限这两个问题以外，还有一个很直观的不问题就是，按目前的情况来说，西咸其实就是在和西安抢饭吃，而西安还发展未饱和，西咸又到不了纯做增量不靠溢出而靠自身创新突破的水平，所以这是西咸的第三道大山。最后一个不利因素可以在后期做一些展望，那就是西安彻底收编西咸，这样才能完美解现在存在的决利益重分配问题。

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hotbilar

长安的云 发表于 2020-11-24 16:18
楼主好，你的观点大体认同。唯一不太认同的是，你在看一些区域发展前景时，更多用了外溢思维。这套逻辑在绝大多数普通城市，完全没有问题；甚至在几年前的西安，也完全没有问题。可是，你忽略了西安已经开始进入向西开放的历史风口。这是事关国运的关键性事件，不说完全成功，只要稍稍成功，就可以预想到它可能对西安带来什么量级的影响。事实上，你在分析港务区和浐灞时，包括上面这段文字中这都讲到了创新而不是抢的重要性。只是可能为了更加严谨，只讲看得到的，而把一些潜在的大形势给轻松带过了。必须指出，西安部分区域的发展，已经不能完全拘泥于外溢思维，而要用增量思维来审视，才知道你未来的真正前景。

对了，还有两个我认为你判断错误或者手误的两个小点，尽管无伤大雅。但是还是要指正一下。
一，西安已经开始进入了向西开放的历史风口，这个东西根本到不了“事关国运”这档，只能是事关城运。

二，在我看过的西安官方有关大西安的发展战略中，所用措辞都是“北跨，南控，西进，东拓，中优”，官方说话顺序从来是有讲究的，从这些官方表述中不难看出，北跨才是大西安发展的完成时态，也就是说西安官方的最高级定位是达到北跨成功，跨过渭河连起河南河北两岸，将这个母亲河变成真正的城中河。在关乎西安城运的最高级形态判别里，北跨的格局站位更高，南控是目前最紧急要做到的事情，西进是可以最先上马的事情，东拓是比相对辅助的事情，中优放最后就是提不提都是一样的事情。所以西安的风口不仅仅是只是西进，不知我的理解你是否认同。

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hotbilar

zthslj 发表于 2020-11-22 15:19
又完完整整的看了一便，这个帖子在各位大侠的论证下是金量比较高的神贴，有相当水准，在下服首。
hot和wt两位港务大神力挺奥体片区，论点鲜明，论据充分，有一定的说服力，剩下的就交给时间吧。
建议：各位悦友，就事论事，聚焦在各区域的发展前景上来；给后来自住，投资房产朋友开明眼界，指点迷津，善莫大焉。

各路神心，继续讨论

可千万别，我可不是这神那神的，我平时就是偶尔来看看有关西安的消息，平时不在西安的时候反倒看的勤快一点，从来方没发过什么主题的，也很少很少回帖。发这个纯粹是因为那天回复一个帖子的原因，所以还不如自己单独开个贴，反正都是实打实的真材实料真实感受，说不定对一些人有帮助吧，也就是这么个简单的初衷。我很lowkey的

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hotbilar

可爱小文宝 发表于 2020-11-22 16:53
拉黑就行了，全篇看下来，她为杠而杠，没有必要理

谢谢，不过没关系，我玩论坛不6，平时就是只看不发言，发主题那更是没有过，也不知道还有拉黑这个功能，不过也没必要。但是这个人通过聊之后才发现是一个云玩家，没任何实地经验也没去过几个地方，只能说前面伪装的太好了，我以为是诚心讨论交流的，结果没半点建设性讨论，最后越扯越远只会咬文嚼字挑刺，根本不看上下文，全都是在杠。只能说杠精不可怕，伪装的杠精才可怕，最浪费时间。

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hotbilar

Vicase 发表于 2020-11-22 21:12
感谢耐心回复，看了后面的回复，感觉现在的讨论风向似乎有歪掉的样子……
你发帖那天就耐心看完了你写的，实地走访这么多地方值得敬佩，观点我是基本认同的，不过立场不同，我的主要诉求还是刚需+改善型的居住，投资的话，个人青睐基金（基于个人经济状况以及现阶段“房住不炒”的背景），对于房产投资完全不了解。这帖的题目就是讨论“房产投资价值”，所以我也就当进来学习了hhhhhh，不过下面有好多回复好像：1.没分清“价值”和“涨幅”；2.没有阅读完lz写的东西，甚至没有看清这个帖子的“主题”；3.情绪好像有点浓……
来这个论坛几天时间，感觉这里都是一群热爱家乡的人，一起讨论未来的样子挺有意思的。预测城市发展轨迹跟预测房价、预测股市涨跌一样困难，不用太当真，但如果大半身家都在房产投资上面的话，确实很难保持理性

说说我的看法：从事竞体行业，从个人角度而言，全运会本身的影响力确实已经式微，相关各种配套（综合体育场、体育馆）在多个维度的影响力真不如专业足球场。即便是放眼国内，专业足球场（不是外面带一圈田径跑道的那种综合体育场）都很稀缺，更不用说足球这项运动的号召力和商业价值。现在全运会的危机在于，投入与产出相差巨大，举国体制下大多数竞技体育项目几乎没有自身造血能力且关注度非常有限，可持续发展前景十分堪忧。此外，全运会之后，多数文体配套还是主要靠地方财政。当然周围人口密度上去的话，这些配套对于居住属性的提升也还是有的。

回到沣西-白马河这个话题上，个人诉求就是自住，30%刚需+70%改善，周围环境确实没有低密和非常高级的环境配套，但是好在周边配套已经基本成熟，有双地铁+有学位，挨着西咸新区中心医院，环境配套有白马河公园和风雨廊桥（这一方面，个人感觉环境问题没有那么快改善，尤其是扬尘和空气质量，相比之下，家里装个新风系统对于宜居属性的贡献可能要大得多），商业综合体有沣西吾悦，现阶段还是不错的，5年之后更值得期待。内在因素来说，离家人很近，且后期回西安工作的话，地点大约也在沣东（如果5年后发展的还不错的话）或者高新（如果11号线能顺利在10年内开通的话）这些地方，还算方便。

抱歉很刚才才看到，我觉得按照你自身的需求来说，你在这里置业完全没问题。而且沣西无论什么片区，即便是目前管理权限还比较焦灼的陈阳寨，未来也都是看涨的，是跟着西安的大环境一起走的，因为西安是看涨的，所以沣西也是看涨的，只不过因为价格前期有透支所以增值空间相对来说没其他区域大而已。

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hotbilar

凤城七路 发表于 2020-11-23 05:59
高铁新城核心区发展起来，草滩就没问题，很多人都小看高铁新城和经开了

从来没有小看过经开，经开已经成熟了，所以投资收益不会很大。经开最大的问题在于教育配套上限太低加之缺乏稀缺生态资源这个支撑点，而而高新和曲江却恰恰相反，这就是为什么在西安的三个高度成熟区域里面，曲江高新经开三者里面经开的楼市价值最低。高铁新城也是一样的道理，作为主城来说，以现在的价位入手绝对没毛病，但是高铁新城的上限一样不够高，达不到港务奥体板块或者航天或者能金或者沣东那种高度。

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