避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

abc...

你们先别急着喷楼主，咱先不管港务区全运过后能不能发展起来，但是全运加速了基建的快速落地，加速了规划落地，其他区呢，西咸我就呵呵了，一直只是纸上谈兵，只有落地才算数。

alderade

照照 发表于 2020-11-22 11:53
我发现你没有认真看我评论就开始扣帽子了，我说的是按照你的标准，以地铁学校商业公园这些基础配套为标准 ...

一楼一楼往下读，速到你这儿读不下去了，你还真是个纯种杠精，虽然不是百分之百认同所有观点，但是关于你杠精的这点我百分之百的认同的，素质又就那样两三下就骂坛友了，但又没有喷子的dps，战斗力渣渣。

长安的云

hotbilar 发表于 2020-11-24 22:02
感谢耐心阅读长贴和有意义的讨论。

单就方法论来说，你开辟的思路没有任何问题，既然认识到了西咸如果是想针对主城区某个特定功能区做角色替换是不可能的，那么西咸要突破其实就是做增量，我第二段就落脚到这个点上了。西咸若是仅仅要靠自己做出这种成绩的话，比如想要做到任何一个能比美主城各功能区目前扮演角色的水准的话，如我所说，西咸城区至少需要空投300万以上常驻人口。为什么这么说，即便非常保守地来说，西安主目前城已经超过600w常驻人口了，而且就这几年来说，大西安区域新增外来人口的落脚区域其实本质上差不多就是在西安主城，西咸不仅很难吃到大西安这几年的人口增长红利，反而人口还被西安虹吸了。

另外一方面，从功能高度来讲，现在的这个西安，它不仅仅是西安人的西安，它还是西咸人的西安，陕西人的西安，西北人的西安甚至全国人眼中的西安，西安是在这承担了这么多以上功能和角色的基础上成为西安的，它有政治区产业区商业区文旅区对外交流区经贸来往区教育大区科技大区医疗大区体育大区等等各个不同功能区块，这些不同的功能区块就像鼻子眼睛眉毛嘴巴耳朵等等器官有机组合在一起才有了“西安”这张脸，这张脸不是西咸随便整整容就能凑起来的。所以这是角色上限的问题，西咸注定了只能做一个器官而做不出一张脸出来。今后无论西咸靠自己能做出多大的增量，它有可能始终只是西安人的西咸，咸阳人的西咸，也许能不能成为陕西人的西咸都要打问号，更何况是全国人的西咸?

除了人口导入、角色上限这两个问题以外，还有一个很直观的不问题就是，按目前的情况来说，西咸其实就是在和西安抢饭吃，而西安还发展未饱和，西咸又到不了纯做增量不靠溢出而靠自身创新突破的水平，所以这是西咸的第三道大山。最后一个不利因素可以在后期做一些展望，那就是西安彻底收编西咸，这样才能完美解现在存在的决利益重分配问题。

感谢长篇回复，有几点商榷：
1.北跨南控西进东拓中优，可能完全出于上北下南左西右东中xx的语言惯性，而跟重点发展方向无关。事实上，这十几年来，西安重点发展方向都是东北和西南以及跨过渭河向北发展，东北先于西南先于正北，而不是你所讲的这个顺序。
2.我所说的向西开放确实事关国运，而不是事关城运。如果向西开放的体量和重要性没有达到影响国家命运的地步，所谓的城运自然也就无从谈起。
3.持续看好以港务和浐灞为主的东北方向，因为西安未来主要的增量就靠这里。至于西咸，啥时候限购了，啥时候行政一体化了，估计才会真正沉淀属于自己的人口。否则，只有存量和极缓慢的增量。至于西安其他地方，有无大的增量也要看东北方向的具体发展态势。不然，只是循规蹈矩、普普通通而已。

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twinlj77

支持楼主，沣东感觉问题不大，港务区区域位置其实也不赖，下一步目标高新三期，坐等西安发展...

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raincloud

ddflt 发表于 2020-11-20 17:13
明白人，这波投资人可以看看浐灞的先例，后人会感谢你们的贡献。

你说的没错

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raincloud

楼主和我的观点基本一致，不同的是其实你把港务和浐灞分开看了，其实港务和浐灞从一开始及两个管委会都是互相补充，协同发展。还有坛友说奥体没和会展建在一起有点可惜了，其实是浐灞已经没有地容纳奥体了，大家可能没有发现的一点是浐灞把灞河东岸奥体部分地让给了港务，原来浐灞是包含东岸部分地块的，为了港务更好的发展奥体，现在两个开发区是以河为界。全运会以后不会在举办过全运会以外的城市举办了，陕西是最后一个大规模搞全运会城建的城市，多少城市抢都抢不来，除了奥运会，中国最盛大的体育盛会是全运会。浐灞和港务作为西安东轴线的桥头堡，两者功能互为补充，浐灞以服务性质主，主要提供会展，金融，大数据，基金，酒店，对外交流业务，辅之文旅，商贸，科创，设计产业，主要服务于一带一路及国港基地。港务区主要目标是落实产业规划，以全运会为契机，夯实人口，完善教育，城建，交通，医疗，企业产业引入。最终目标是和浐灞服务互相补充，形成两区二元化发展，打造一带一路陆港基地。并且港务设立了全国一共两所商事法庭中的一个，另一个在深圳。未来的丝路峰会肯定还在浐灞。东轴线城市规划最有利的地方是东部各区城市规划统一，外围有经开的高铁新城，徐家湾改造，大明宫红旗线改造，世界工程幸福林带，浐河硅谷，亚洲东站。各区改造贯穿了西安主城区南北两端，无缝衔接浐灞，浐灞两翼北有经开城市扩容向未央湖发展，南有曲江向雁鸣湖发展，这就是优势，浐灞自己集中子弹搞核心区，专心以三中心为纽带和港务协同发展。港务区包括浐灞现在最大的障碍是军用机场的问题，影响了东部的发展，如果未来机场问题能够解决东郊必然将崛起。西咸问题发展并不乐观，有些路浐灞之前就走过，已经证明是失败的，如未引入人口就开始从高新转移金融产业。西咸没有人口支撑就开始想转移高新的产业，高新的金融业，而高新已经规划了自己的高新三期，西咸现在重走浐灞的老路子，结局很不乐观。当然也不是说买在西咸就血亏了，只能说已经透支了未来，要不长期横盘，要不远郊一些板块价格首先回落。目前没有任何投资价值，实际居住上班需求除外。我们还要明白我们西安是一个弱二线，而不是强二线城市，西安营商环境和执政能力都是比较差的。西安城市人口承载能力有限，大概是1500万左右，不可能北上超过2000万，而北上已经在控制人口规模，国内不可能在随随便便出现2000万级别的城市，这是西安城市自然条件所决定的。以每年30万人口递增，300万需要10年，这300万还被各个区瓜分，没有人口支撑的新区，天津滨海新区难道产业规划和定位比西咸只强不弱吧，还不是打回了原型。

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枫桥夜泊

只能说楼主水平有限！以前高新是龙头，未来高新三期依旧是龙头！其次就是经开和沣东，航天！港务区利好集中兑现，价值洼地快被填平了，世园会没有带动浐灞，一个全运会也带不起来港务区！曲江最主要已经快没地了，如果没有大片可开发土地，未来也是问题！

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