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[城市PK] 40城市办公物业市场销售规模的决定因素和综合评分

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发表于 2019-11-2 12:21:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

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我们对全国40城市2008年以来办公物业的销售金额与各城市的经济总量、人口数量及社会福利水平等因素之间的相关性进行了检验,结果显示各城市办公物业的销售规模与城市的GDP总量、人均GDP、第三产业GDP规模、第三产业GDP贡献比例、城市税收总额、政府财政支出总额、常驻人口总数、高校注册学生人数、医疗机构床位数、公共交通工具数量、人均可支配收入水平、城市消费品零售总额、城市境外直接投资的利用额、城市用电量、及上年度的土地购置费之间有较稳定的相关关系。
我们将上述相关因素分为六大类,分别是1)代表人口因素的“常驻人口总数”;2)代表城市经济总量的“城市GDP规模”、“城市税收总额”、“城市用电量”;3)代表城市经济结构的“第三产业GDP贡献比率”、“境外直接投资的利用额”、“城市消费品零售总额”;4)代表人均收入水平的“人均GDP”、“人均可支配收入”、“人均消费水平”;5)代表社会福利水平的“政府财政支出总额”、“高校注册学生人数”、“医疗机构床位数”、“城市公共交通工具数量”;6)以及代表地产相关因素的“上年度土地购置费”。

以上述六类相关因素为基础,在剔除多重共线性后,最终只有城市用电量、第三产业GDP贡献比例、高校注册学生人数三个指标能够引入城市办公物业销售规模的预测模型(其中,除高校注册学生人数在90%的置信区间上显著外,其他几个指标均在95%的置信区间上显著),模型整体的解释度可以达到78%。不难看出,经济总量、经济结构、高等教育资源决定了各城市办公物业销售规模的均衡水平,其中,经济结构是最关键的影响因素,平均贡献了40城市办公物业销售规模因素的56%,而经济总量因素和高等教育资源因素分别贡献了40城市办公物业销售规模因素的22%。
以此推算,北京、上海、广州在当前的经济和社会水平下,年度办公物业市场的理论销售规模应能达到300亿以上;而杭州、深圳、郑州、重庆、成都、苏州的理论销售规模都在100~300亿之间;南京、合肥、厦门、福州、武汉、天津、宁波、石家庄等城市的理论销售规模在80~100亿之间;长沙、昆明、济南、青岛、西安、沈阳、无锡、贵阳、南昌、乌鲁木齐等城市的理论销售规模在50~80亿之间;温州、大连、南宁、太原、哈尔滨、西宁、长春、兰州的理论销售额则在30~50亿之间;呼和浩特、海口、三亚、银川、北海则不足30亿。当然,实际中受到地方政策和其他因素影响,各城市的实际销售额与理论销售规模之间都存在一定偏差,其中,北京、沈阳、大连、哈尔滨、无锡、温州、呼和浩特、西宁等城市当前的销售规模显著低于理论预测值;而厦门、武汉、深圳、成都、西安、北海等城市当前的销售规模则显著高于理论预测值。
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发表于 2019-11-2 12:28:07 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-11-2 12:42:48 来自手机 | 显示全部楼层
置信度不高!中心距差值大!
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发表于 2019-11-2 13:33:05 来自手机 | 显示全部楼层
其他不说,石家庄是怎么算到长沙和青岛上边的……
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