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[城事] 38+2!西安TOD站点大数据发布,轨道上的城市

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发表于 2022-6-6 10:48:47 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自:陕西
随着交通工具和通勤方式的多元化,人们对空间距离慢慢模糊,而时间概念已成为衡量尺度远近的工具,比如城市间的距离用高铁几小时来指代,城市内的距离,则用地铁通行时长来描述。

尤其在当前轨道交通编制和申报门槛不断调整的背景下,一座城市的地铁建设及开发程度,也是其经济发展水平的体现

截止2022年5月,西安共开通地铁线路8条,运行里程259km,全国排名第12(2021年总客运量全国第七)。而从全国各地已开通和已获批的总里程看,2025年西安将以422km位居全国已获批地铁线路里程第11位。

西安发展-悦西安-38+2!西安TOD站点大数据发布,轨道上的城市-荣耀西安论坛-(1)

那么,对西安来说,至关重要的TOD开发情况又如何呢仲量联行联合悦西安,将以大数据可视化的形式,进行全方位解读。

地铁和城市的化学反应

TOD开发,能为城市发展贡献多样化的物业载体,促进多元功能的融合与土地高强度的开发利用,是驱动城市高效率综合开发的引擎,也是交通效能转化为城市动能的反应催化剂。

并且,地铁站点的覆盖率及站点周边的开发情况,可反映出城市公共交通价值是否被有效利用,所以对当前西安TOD站点现状的分析,也需从地铁开始。

比如,换乘站点往往因为客流更大而具有更强的可塑性,预计在2025年地铁3期建设完成后,西安地铁站总数将达到249个,通车后城市内换乘点将达到37个。其中在建的8号环线将会有18个换乘站,对全市的换乘贡献率高达48%,其释放的效能将进一步重塑西安城市发展格局。

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西安地铁2025年运营线路图

另外,2号、4号、14号三线已在西安北站完成交汇,而城东的纺织城则具备1号、6号、9号三线接驳,二者均有效提高了跨城出行的便利程度。

其次,地铁站点的覆盖,能从公共交通角度反映出城市高价值区域的分布,因为地铁站点周边属于隐形的“潜藏”价值区域,借助TOD开发,可实现“站点”向“站城”的转换。据公开数据测算,至2025年,西安全市地铁500米覆盖率为12.2%,即地铁站点有效赋能区域仅占西安建设用地总面积的1/8左右

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这一数据,一方面显示了西安地铁建设滞后于城市发展的现状,另一方面也反映出西安地铁对城市功能的支持与引导正处于快速发展阶段

TOD站点的覆盖区域,往往是城市中最需要高效开发利用的空间,也最能提升经济效率,从全球城市发展的宏观视角看,站点覆盖率在一定程度上反映区域经济效率,二者应呈正相关性,而西安市各区地铁站点目前覆盖率与经济效率的相关性情况,在下图中一目了然。

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38+2+X:西安TOD站点仍需进击

从目前来看,西安是否有成型或者将要成型的TOD站点呢?我们不妨对符合TOD开发的站点进行范围确定。

结合国内外城市TOD开发经验,西安地铁站点周边300米半径范围,应该为TOD开发的核心区域。从理论上来说,这片区域内应聚集高浓度的商业、办公、文化、娱乐等城市功能,从而实现TOD对城市价值的兑现。

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若根据站点周边运营型业态情况,来进行价值属性的分类,可以得到商圈属性商务属性产业属性文体属性四种站点。在西安的249个地铁站点中,具备TOD开发属性的地铁站点共有38个,占总站点数的15.3%,其中包含一般站点21个,换乘站点17个

而基于价值属性,进一步对这些TOD站点进行分类,还能发现不少特点。

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数据统计:仲量联行

一是从城市的空间分布上,城墙内实现TOD开发价值的地铁站点1个(钟楼站),而二环内实现TOD开发价值的地铁站点共计9个,并且以商业属性、文旅属性为主,暂无商务属性站点。

二是从TOD开发价值的复合程度上,目前38个实现TOD开发的地铁站点中具备复合化属性的站点共计7个,分别是:钟楼站(莲湖区)、余家寨站(未央区)、行政中心站(经开区)、黄渠头站(曲江新区)、木塔寺站(高新区)、丈八一路站(高新区)、省体育馆站(高新区)。

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西安具备TOD开发价值地铁站点分布

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如果说西安完成开发的TOD站点分布还算均匀,那为何实现开发价值的站点占比如此低呢?统筹来看,西安地铁建设速度相对较慢,虽然目前已满足居民基本的出行需求,但大量站点的开发后置,导致站点建设与周边功能不协同,未能释放出TOD站点带动片区发展的潜力

不过,除了这38个站点外,还有两个站点也值得期待,即:电视塔旁的会展中心站(未来或更名)、奥体中心的双寨站

根据2020年8月的《西安文化商务区控制性详细规划》公示,我们从土地利用、空间结构、功能布局等方面描摹会展中心站。从科技文创片区的发展前景出发,会展中心站所在区域作为西安文化CBD的门户,已建成运营莱安中心、万象天地等项目。

而站点周边,占地约138亩、建筑面积近60万㎡,包含4栋超高层的华润置地国际文化商业中心。正在建设中,未来将形成一个集高端住宅、高端商业、高端商务、高端酒店为代表的城市封面,也将是西安TOD模式的典范。

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从隋唐天坛眺望电视塔

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华润置地国际文化商业中心效果图

我们再看看双寨站

“三轴定长安”的时代,奥体中心片区已是“东轴线”枢纽,一系列规划重塑、功能重组和产业重置之下,国际港务区将演变成为城市东北部的中心。

作为3号线与14号线的天地换乘站点,双寨是奥体中心片区的活力源泉和流量端口,招商局丝路中心、绿地丝路全球贸易港、中国五矿金融贸易中心、华润湃中心、水晶汇溪广场、绿城全运村等多个地标。

奥体外围是全市唯一的地铁TOD建筑群,双寨站点周边无论在立体交通接驳设计、商业功能承接,还是地上公寓及写字楼的配套,都力争将双地铁功能性完整发挥,实现“商业、文化+”的多重复合效果。

同时,在结合西安市目前的空间发展、功能重塑、城市更新、控规编制等因素后,我们看到未来将会有更多的站点,陆续兑现其TOD开发价值。

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西安未来的TOD开发走向何方?

不难看出,目前西安的部分站点周边,土地被重新开发利用的趋势已非常明显。

站点带动片区开发、重塑市场价值的TOD效应已逐渐开启,而西安也将从“大建设”向“大建设+大开发”的模式转变,助力西安迎来“TOD时代”。

同时,《国家综合立体交通网规划纲要》中指出:要推动枢纽一体化建设,按照站城一体、产城融合、开放共享原则,做好发展空间预留、用地功能管控、开发时序协调,这也为TOD的发展指明了方向。

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从城市层面看,这就需要处理好交通枢纽与城市产业发展之间的关系,而聚焦到片区上,则要充分利用站点TOD开发为片区发展赋能,提前规避不利因素,仲量联行与悦君认为,应在更多的方面进行积极探索和尝试:

其一是TOD和城市更新融合,实现动力更迭。中心城区内城市更新应该优先考虑TOD项目,借势TOD驱动高质量城市更新,带动站点周边土地高强度开发和复合利用,促进人口和产业集聚,实现公共利益和城市发展双赢。

其二是TOD和多元功能结合,促进站城一体。在具体开发建设中,实施TOD站城一体化建设,打造轨道交通产业链。将多样化的城市功能集中布置在站点周边,形成人气集聚、出行高效、方便快捷的城市生活,让市民真正实现自由工作、自由生活。

其三是TOD和ESG理念谐合,助力低碳发展TOD是助力城市低碳发展转型的重要抓手,在实践中应积极融入绿色可持续发展理念,通过TOD开发打造复合紧凑的城市空间,实现高效可靠的公交出行和多元便利的生活服务深度融合,引导市民出行方式的结构化转变,同时TOD开发捕捉轨道建设带来的外部经济效益,也将反哺轨道交通运营维护。

总体来说,目前已规划建设的地铁周边仍然存在一定的开发空间,在大力推进城市更新的政策优势叠加下,在城市未来的发展建设中,西安依旧需要充分利用TOD驱动片区实现综合性、复合化、高效率的发展,将流量价值转变城市的可持续经济价值,利用TOD重塑西安的城市经济格局。


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发表于 2022-6-6 11:50:53 来自手机 | 显示全部楼层 来自:陕西
地铁站点商务+办公,为比较成功的开发属性。可参考上海中山公园站,西安需加大努力了
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发表于 2022-6-6 12:42:09 来自手机 | 显示全部楼层 来自:中国
郭杜站和航天城站是不是也是TOD
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发表于 2022-6-6 13:01:09 来自手机 | 显示全部楼层 来自:中国
双寨站非常符合TOD特点
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发表于 2022-6-6 13:29:53 来自手机 | 显示全部楼层 来自:陕西
上林路未来可期啊
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发表于 2022-6-6 15:06:36 | 显示全部楼层 来自:陕西
难道这就是万达360一拖再拖又拖的原因?
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谁了解3号线吉祥村站MOMOPARK的经营情况?
这应该是西安地铁第一个搞TOD的…
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发表于 2022-6-6 16:04:07 来自手机 | 显示全部楼层 来自:新疆
好!依托地铁站点大搞商业,这是一个发展经济的好办法!
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