知乎上一个大神的回答，我看了两遍才懂，汗

兔堡堡 · 发表于 2019-3-5 21:35:09

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文末我已经给了最直接的答案，用gdp增速去算所在城市房价的合理区间。北上持续数年的上涨对应了体量扩容成巨无霸的整个阶段。为什么广州没有涨这么多，因为在亚运会之后它成为一线里面最早进入增速放缓周期的城市，最终被深圳超过。当然这样的算法只能应用在地产经济还没有退出当地历史舞台的城市。

房子和其他固投资产一样都有潜在高昂的维护、维修成本，民众暂时考虑不到，十年二十年就完全不一样了。

未来国内最好的投资标的不会是房产。

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CaseyWong的留言代表了一类人的观点，包括所有在评论区问房的知乎er本质上也没有理解我的逻辑。

“说的论据和结论全是反了呀。
第一个，北京上海的人口流出反而是专家认为不适合发展四五千万人口的大城市，所以严格限制人口流入，才出现了人口的流出。不是自然流动导致的人口流出。
第二个，商品的高卖低买，现在二三四线城市都涨了一波，反而一线城市是横盘或者下跌，那么按照你的道理应该入手一线呀。
第三，一万到两万比五万到十万难。但是现在的强二线，哪有一万的了，都是两万或者两万以上，一线还有大批四万的房子呢。
第四，产业外溢是有距离的。珠三角深圳的制造业会帮助东莞发展，但是再远就辐射不到了。”

我只反驳一次：第一点，短板理论决定了城市生活成本的不断升高最终会形成外溢效应，体现在人口、企业的流出上。如果有认真看过北上的城市规划文件，会发现早在90年代一些基础定调包括对当下城市规模做大之后导致的一系列困境的预判以及随之而来的解决策略就已经出现。也就是北上人口控制很早就在提，为什么这几年才有数据上的反馈。因为以前zf认为大周期没有走完，没有到控制的时间节点。所以即使文件写着，更多的是高瞻远瞩的警醒的意味。而近年高层已经意识到与其等短板理论自然显出负面效应，不如人工干预并加速这种方向上的改变，然后积极适应。单纯认为北上的人口流出是限制的结果等于否认了市场理论，而你所谓的自然流动所依据的正是这点。

所以正面，某种角度上你说的没错，这是zf限制的结果，但请你看看深圳如何从小渔村变成国际都市，请深刻理解这种zf意志。反面，短板理论决定了天花板的高度，人工托缓这个进程只是苟延残喘，不如积极拥抱变化。而zf恰恰是这么做的。

第二第三点，你认为一线有下沉到四万的房子，然后同时认为强二线全都两万以上。请你好好的去几个城市看看实体房市的境况，以及可查的数据来论证后面这个强二线的判断，不要张口就来，以及为什么不提几个正在高速发展的弱二线？另外，我有说过现在买房么？包括留言的人也在积极的问房，大多数人的视线离不开房子。但有多少人给自己的买房计划是一个包括了时间、空间等成本和有效收益评估的理智而成熟的计划。什么时候买，买在哪个城市。花大量的准备去回答这个问题，而不是把高卖低买理解成在现有周期的尾部进行一次自以为是的抄底。

第四点：很多人依然用都市圈模式来看超大城市附近的次级城市比如佛山之于广州和东莞之于深圳的发展，以为这只是简单的产业外溢和辐射。先不谈对错，事实是，在另外一个层面，zf的目的是发展城市群所带来的集聚效应。不如去搜一下，在这几年有多少上海、深圳、苏州、杭州等等强市当地原有的企业、产业搬迁到了内陆比如成都、西安这样的地方。这算是外溢么，这是产业转移。而即使是受益于产业外溢的周边城市，在经过最初阶段的接收、复制之后，因为经济增长是直观并有力量的，使得这些后发城市有更多的机会自发性的进行产业整合、升级。杭州、苏州当下的实力也不是单纯靠上海辐射出来的。在新的周期，许多新兴城市站在一个类似的起跑线上，同时不要低估老牌城市原有优势的弱化。

分割线底下原文-----------------------------------------------------------

在我国真正能够带来指数级财富增长的从来都是趋势的力量。

趋势延续的进程形成了周期，一切有效投资都是基于本身逻辑符合周期趋势这一点。

个人曾经在15年预判主流城市房价将大涨。最终事实显而易见。

要回答19年房价怎么走，首先思路要回到这轮开涨的起点。15年股票市场的人造牛市是特殊阶段的特殊产物，回顾当时国内的困境——投资放缓、房市低迷、国企部门负债累累，实体经济中资产荒现象蔓延，投资和需求无法顺畅对接，即使央行一再的降准降息释放流动性，货币传导也依然阻滞。流动性淤积金融表外市场，借监管宽松的漏洞以及股市本身的复苏趋势吹起了罕见的大泡沫。是泡沫总要灭掉的，区别只是形式的不同而已。

在地方、企业部门高杠杆的情况下，要维持经济高增长，于是zf把目光对准了剩余唯一一个可以加杠杆的对象——高储蓄低负债的居民部门。轰轰烈烈的三年去库存，最终让近百分之80的家庭进入还贷的长周期。

举国发展房地产的好处是什么呢，一方面推进了中国城镇化现代化的进程，同时也带动上下游产业链的高速运作，在投资和内需之间达成了高转化的有效循环，最终起到了保增长、稳就业、促内需的作用。其中的高峰期17年全国房市大跃进，当年度股市中的蓝筹、白马，只要和地产是相关的，几乎都完成了近一倍的涨幅，高收益超过房产投资。BTW股市和房市并不是普通人印象中的跷跷板两边的对立角色，更多时候是一荣则荣。股市和房市的稳步上行对应了实体的大幅回暖，从这个角度上来看，房地产的确为国民经济的支柱产业。

但“水满则溢，月满则亏”，物极必反的规律体现在方方面面。经历过这轮三年房周期的洗礼，现状是怎样的呢？

房地产主导的经济结构下，资本边际效益递减，意味着有效投资转为过剩、无效投资的概率大幅增加。

主要体现在——大量的企业开始脱离地产对上下游的反哺所带来的红利，转而受制于地产推动的通胀所造成的经营成本的飙升。18年夏季各类电器的销售数据（夏季是电器消费高峰期）以及10-12月的社消数据，包括十年来销量首现下滑的中国车市或前或后都反馈了社消逐步脱离地产的拉动，原因是购房这笔大额消费的挤压令储蓄快速下降、收入短期难以大幅提高的家庭主动或被动地缩减了大类支出。

zf同期已经有意识的出台更严厉的限购、限售来拦截不匹配门槛的信贷申请人，但两年翻一番的魔力，全民买房的氛围已经形成，地方经济对地产的依赖性再次加固。zf的干预只是托缓了这个筑顶的进程，但改变不了它的最终走向。

我国的房地产市场，决定性的因素从来不是供需关系。主流文章中凡是以供需理论来展开的都不用当一回事。如果官媒也这么说，显然是忽悠。

真正决定房价整体走势的只有zf的意志——本阶段国家对地产的定位到底是怎样的态度。

对于活跃在知乎和其他主流社交平台上的80-00后来说，很多人其实忽略了一个事实，我们的个人成长过程和我国高速发展的三十年是完全重叠的。这意味着对于这个群体来说，所秉持的行为逻辑在方方面面都是有时代本身的烙印以及由此而来的局限性。围绕这个周期的房市，一些根深蒂固的观念、认知——比如一线不缺人，京沪永远涨，学区房永远吃香等等，在当下依旧支撑着这个周期末端的整个地产市场。

但是一些根本性的变化已经肉眼可见的开始，中国自改开以来的的几十年尤其是进入WTO以后的高速发展，基于一个前提——即中美关系成功建立并维持以合作为主的良性关系。

建交四十年，虽然期间美方对我国进行了若干负面的政治军事活动，比如58事件（南斯拉夫使馆被炸），几次台海危机中持续对台军售，持之以恒的围绕钓鱼岛做文章来干预中日两国关系的和平演变等等，但911以后中国摒弃01年撞机事件以来对美方的敌对情绪，在反恐大业上和美国形成统一立场，并给予了实质性的大量支持。时任总统的布什称美国愿意看到一个“繁荣、强大和稳定的中国”，中美关系得以进入一个延续至今的稳定温和的阶段。08美国次贷危机爆发后中国实施4万亿的救市政策刺激了全球的通胀需求，使得全球不至于因为美国债务爆破而陷入连环衰退。两国关系进入一个前所未有的蜜月，实现更大程度的互惠互利。

过去的三十年里以美国为首的发达国家在上游继续发展中高端产业，我国在下游一步步的完善中低端产业，输出以日用品为主的廉价商品，成为名副其实的世界工厂，全球的商业关系分工明确。不过正如前文所说，物极必反。当两国经济体量的差距逐渐缩小，同时我国也主动地开展高端产业的本土化移植。中美关系必然会因为经济体自身的再定位而重新定义。李光耀离世的前十年在公开场合多次提到中美关系未来的走向，会进入一个长期的摩擦再平衡的阶段，维持合作与竞争的同时，对峙而不是对抗将成为两国这一时期的常态，直到双方达成立场一致的新平衡。

自川普上台之后，李和其他一些学者、大家所预言的中美冲突已然开始兑现。在中美关系进入这样的新阶段之后，无论所处哪个位置，在就业、投资、生活等各方面，国人都需要将过去用得顺手的关键逻辑自发性的再过滤一遍，看看是否有必要不破不立。

而作为政策规划者的ZF，选择在当下这个阶段尽可能以时间换空间的做法争取让泡沫逐年缩小。官方所谓的房住不炒、维持市场平稳健康发展，理解的结果无非是类似股票市场里的横盘，可怕的，漫长的横盘。

当下的城市格局是怎么样的呢，知乎前几年很多人关注第五城之争，不少人选天津，结果隔年天津GDP大缩水，今年继续低迷，打脸来的如此之快。和天津一样经历大拐弯的还有重庆，高负债和转型之困在车市迎来十年的拐点之时大幅压制了重庆的增长，更危险的是区域内明显的人口流失。而承接亚运会大基建的杭州，本地重工业因产业结构调整而迁徙，卖地收入连续两年全国第一，本地存贷比转负，更发生P2P连环爆，生活、经营成本的上升对当地的实体、金融行业都有明显的挤压，即使G20广告之后吸引大量人口流入，但经济同比增速下跌1.3个点，跑输隔壁的南京。实际上对于只缺体量不差质量的杭州来说，增速异常要紧。

至于大堆人追捧的一线，在一些鼓吹超大城市论的所谓专家的引导下，国民对一线依旧有一种迷思，指望它们未来扩容为专家口中的4000w、5000w这样的体量级别，从而使得上车的自己能够享受搭便车的红利。事实上，北上分别连续2、3年人口净流出，老龄化继续新高。深圳过去十年受益于两湖地区高端人才的持续输送，同样因为生活成本的飙升，面临着产业转移、人口增速放缓（看数据的时候请留神，常住人口和户籍人口可能重复计算）。周边一群小弟受益于产业转移以及未来粤港澳的大湾区计划，gdp增速集体跑赢老大哥深圳。

古人有云：风水轮流转。城市兴衰录永不停歇。昔日共和国长子东北三城如今的发展令人唏嘘。早30年，谁又想象得到小渔村有机会变成今时今日的大都会深圳，没有淘宝的岁月里，上海人把杭州当自家后花园。每一笔都是一次绝佳的机会。从投资的角度来看，一个城市由5w均价迈向10w的可能性远不如另一个城市从1w变2万来的高。美国次贷危机之后的第5年，房市最先复苏的城市并不是纽约、SF、芝加哥这些老牌城市，而是达拉斯这样的新兴城市。陶朱公商训：贵上极则反贱，贱下极则反贵。追求利益最大化是投资者的本性，因而使得低买高卖的规律在任一市场都通用。

房市因政策而起，必然会因政策生变而异。我国改开至今，一切发展皆有迹可循，大战略的框架没有改变过，过去强调“发展是硬道理”，而本阶段是所谓的“先富带动后富”。除了性生活，只剩麻将、打赏和土嗨县城生活实录参考这篇文章所传递的信息，其实是大多数人忽视的出现在这几年的一个巨大变化。大城市和超大城市的中高层家庭在这轮房周期中支出了自己多年的储蓄，拉动了国家的经济增长，而留在小地方的中低层家庭因为并没有超额的支出，在长期低于大城市的低成本生活中，可支配收入完成了大幅积累、增长，也对应了这些城市在gdp增速上的发力。你意料不到的“先富带动后富”就此展开，贫富差距并不是大众理解的扩大，相反是在缩小。无法理解抖音和拼多多崛起的人，显然是遗忘了“农村包围城市”的经典战略。国家的战略选择所带来的趋势的力量让中西部以及西南部城市获得了再次发展的机会，未来我们会见到一个分化的全国房市。

当下，许多人一方面焦虑于人口未来可能出现的长期下行、老龄化时代的到来，一方面灌输自己再不买房就买不起的认知，矛盾的逻辑被从众心理给掩盖。未来真正有机会迎来房市的新一轮行情的，必然是自身经济发展过硬，人口稳定增长，产业红利再次积累兑现的城市，而本地租售比会是一个非常重要的指标。

但这个过程会持续5-10年至少，而上一个周期的一些普适性逻辑会在此阶段和新周期的一些新逻辑交缠共生，尽可能完成顺滑的过渡。在前面提到过很多人会误解股市和房市存在绝对的跷跷板效应，事实是错误的。在绝大多数时候，两个市场都会保持同一个走向，区别在于强度。并不是供需关系引导了房市的上涨，而是地产模式背后的金融属性起到了决定性的推动作用。股市自然也是金融的核心市场。因为这一点，所以市场有共振性的表现。至于为什么有时候房市强那么多，股市弱的多，因为zf阶段内对它们的定位有区别，侧重点不一。

为什么发达国家的房市这么死气沉沉（以房价停滞二十多年的东京最有参考意义），而租售比却是主流市场关注的焦点指标，主流国际都市租金整体都在逐年小步上行。本质上因为发达国家的gdp增速逐年减弱，发展的节奏无限趋于停滞。当地房市当然也受制于这种节奏的放缓，一些例外的城市（比如温哥华、悉尼、墨尔本），几乎背后都有国人推手的影子。是不是很有趣，为什么我国zf要钉住发展中国家的定位。发展中国家——意味着还有大量成长的空间，发达国家——天花板越来越近。

过去几十年，我国的高速发展的背后是货币的天量投放+外资巨量的涌入。GDP高速发展的阶段，租售比并不适合作为参考的指标，你可以说它是货币灌溉的现象，因为大家都清楚里面最大的收益部分来自于转手带来的价差，而不是比银行定存还要低的年化租金收益，GDP增速一定程度上对应了通胀率，在通胀整体高速飙涨的年代，理论上拥抱各类资产的投资都能带来量级的财富效应。这是zf默许的结果，因为zf选择了这条路，需要民众的跟随。每一次的改革划区——请立即投奔这些地方进行打拼，未来你的个人财富会随着城市体量的扩容增质而水涨船高。

本阶段的问题是我国GDP增速在某一年遇顶，第二年开始逐年放缓，即使依然秒杀绝大多数主流国家。增速的放缓也意味着背后许多普适性逻辑的转变不可避免。我国会进入一个漫长的L型阶段，这一竖有没有到底依旧未知，而这一横的漫长却更令人生悸。对于房市，租售比会在gdp增速逐步下来的过程中，历史性的逐年成长为最重要的指标。

最后回答19年房市怎么走——理解下当下zf的意图。房地产税在不动产登记联网和套内面积的通行算法落实之后，历史性的登场是迟早的。经济层面，无数YY自己买套房过5年就翻倍的个体，总是遗忘自己的负债是如何的一夜暴增。存贷比的失衡被民众漠视，但zf不会，作为管理者，zf不会允许跟随政策上车的绝大多数民众在未来被债务压垮。要减低债务，只能把利率压下来，把收入涨上去。审慎的维持通胀水平。正如同农民在改开三十年的大多数时候，越改越穷，无形之手希望哪里产生高通胀，哪里又保持低通胀。从未消失过的干预，即使不认可这种计划管理，但只要你的财富来源于这几十年的改开积累，就绕不开得需要去理解这种模式的各种现实性影响。

用时间换空间的做法，救市先救预期。利率逐步下来，限制政策除北上外逐步松绑。已经强调过股市和房市的共振性。股市大涨，房市大跌？不会的，只是强弱程度的区别。参考这个问题下面的诸多回答，就知道房市崩不了。长尾效应，预期上涨的群体会用实际行为去支持这个房市衰退周期的速度继续放缓。但这会还适合买房么？L型走势一日没有结束，投资房市的有效收益率就会继续递减。这个周期内的房产大多数不会是好的标的。刚需？市场降温下来，刚需这种经不起考究的生物会先消失大半。承认吧，人类都是现实的。

另外一边，试想有多少群体不会上知乎？他们和拼多多以及抖音的用户重叠区有多密集？他们不会看到，看到也不会在意我的这些言论观点。但他们会因为历史性的财富下沉而在消费能力上获得持续的增长。完成这个国民财富转移和平摊的过程并不是二元思维所能理解的那种模式，也需要更多的时间和技巧、节奏上的控制。有朝一日，这部分家庭会主导房市中的增量需求端的话语权。

索罗斯嘲讽经济学家是因为主流的经济学理论在临场时不具备足够的应用性，过于死板，无法应付复杂和高波动的市场。当大家都觉得汇率会跌破7的时候，两次从7边缘一路拉回开启了漫长的上行，你猜今年汇率会怎么走？物极必反体现在市场上就是贵极则贱，贱级则贵。原油去年的走势也是如此。市场只有一个模样，就是呈现出来的最终的趋势，一个平衡后的结果。这恰恰是所有投资者最需要关注的真实指标。

一切有效投资，都需要明白顺势而为和人多的地方不要去是两个并行成一个系统的逻辑，互不悖逆。推演某个范围内的事实，而不是刻舟求剑。

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个别人留言说看不懂，也有说东讲西讲等于什么都没说的，对此我无话可说。其实我只是借房市来说一些逻辑，一些变化。也不要留言问房了，去多观察下你所在的这个经济体，你所在的城市到底是怎么运行、发展的。许多人问城市的未来，逻辑是一样的，以HK为例，都要面对转型之困，天花板的压力少有人明白。名头再好听，如果GDP增速不能反映，那么就是口惠而实不至。决定城市家庭的幸福感的，恰恰就是增速。言尽于此。
编辑于 2019-02-25

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