避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

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时常会浏览，但不经常发言。先开门见山，在可见时间内，西安楼市仍旧具有增值潜力和溢价空间，西安城运可谓正当时。


具体来说，西安的楼市有着稳定的价值基础，西安当下各板块房产投资价值排序:主城＞＞西咸新区。直截了当的说，在只看备案价不考虑折扣的情况下，相比而言，西咸新区各新城对比主城区已经完全失去了增值潜力优势，提前透支了房产价值，有些区域和有些盘透支现象还相当严重，因此现阶段主城的溢价空间要远远大于西咸新区。


在主城区，目前的备案价可以看作是限价政策被严格执行的结果，各板块新房增值潜力排序为:曲江＝港务区＝航天新城＞高新＝二环周围板块＝浐灞＞主城区其他板块。

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时常会浏览，但不经常发言。先开门见山，在可见时间内，西安楼市仍旧具有增值潜力和溢价空间，西安城运可谓正当时。

具体来说，西安的楼市有着稳定的价值基础，西安当下各板块房产投资价值排序:主城＞＞西咸新区。直截了当的说，在只看备案价不考虑折扣的情况下，相比而言，西咸新区各新城对比主城区已经完全失去了增值潜力优势，提前透支了房产价值，有些区域和有些盘透支现象还相当严重，因此现阶段主城的溢价空间要远远大于西咸新区。

在主城区，目前的备案价可以看作是限价政策被严格执行的结果，各板块新房增值潜力排序为:曲江＝港务区＝航天新城＞高新＝二环周围板块＝浐灞＞主城区其他板块。



再来说说自己，以及为何会得出以上这个结论久。我自己常居外地某一线城市，未到不惑，悦西安论坛也是偶尔来看一看，甚少发言，但每看一次就基本会把最近的更新看完，看看西安有什么新鲜事发生了或者又有什么新热点了。由于上个月时间在国外公差了一段时间，发现登录论坛的速度一点也不友好体验太差，也就作罢，这一算下来已经有十几天没看过论坛的新消息了。这两天又刚好回到西安，也是借着这个时间到处溜达了一圈，恰逢我表弟在西安买房，就跟着他也是基本转遍了西安的各处楼市热土，这一趟下来，感慨颇多。

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我发现将近年末岁尾的这段时间，西安楼市异常热闹。恰好刚才浏览到一个说各个新区和开发区的帖子，然后一时兴致，就呱唧呱唧了一大堆。突然觉得，既然回复了这么长的一个帖子，何不自己开贴，反正作为一个过来人，把自己看到的想到的发表出来，没准可以为人参考助人为乐。先说说自己在西安的房子吧，总共三套，高新沣惠南路板块一套100平的的带指标房子无贷款，经开市府板块一套140的小高层父母在居住贷款已清，最后一套是18年在秦汉的兰池大道入手了一套上叠，有贷款未清。父母这边，他们分别在雁翔板块和广泰板块各有一套两居室在外租，他们还有一个单位分的城北三居室也是在外租。作为一个生长在西安又从这里走出来的土著，我想我自己对西安以及西安以外的地方包括从外面再来审视西安是怎样一种感觉这些事情都还是十分了解的。通过最近陪表弟跑盘（二房）也对西安不同板块有了很多新的看法。 我发现到了年底，西安主城区调控加码，最近去陪表弟看的几个盘的控价都非常给力，无论是二环还是高新还是港务航天曲江，尤其是港务，因为剧量产业勾地所以限价执行力度特别好，还有像西二环，朱宏路二环内这位置万科备案也就1.5w+，能看到备价权限移交之后，限价政策执行力度相当到位。因此现在的情况是，在比较得力的调控作用下西安主城区的新房价值远大于西咸，其实西咸最好的入手时间是在18年及以前，我自己本人也是在18年挺进了西咸。而西咸在19年下半年开始就已经在逐渐透支楼市价值了。也正因为这个原因，目前西咸官方已经不再公示各楼盘价格，改由各开发商自行进行公示，这其实就等于把前段时间上级下达的调控压力直接甩出去，撇清干系，同时也不至于让媒体过度解读，直接让市去场承担价格和价值变化（基本都是只涨不跌）的责任。单就和表弟一同实地看过的沣东能金秦汉沣西各新城来看，其实际成交价普遍在备案价基础上都有很不错的折扣（个别楼盘没有折扣），可谓高开低走博足了眼球，尤其个别来楼盘（就不方便直说名字了)，一些房源折扣可以给到8折。但即便西咸普遍都给在一定折扣的情况下，我看到现实的还是西咸的房价仍然透支了未来一定的上涨空间，因为西咸目前本身并没有那么大的市场价值，大家现在所能得到的都是对未来的期许，期房+过度期许，概念加起了杠杆。

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为什么这么说，首先，大的一方面，我们可以看到，西咸的开发实际上就是一种摊大饼行为，是直接在西安绕城之外的土地上再将西安城区延伸扩增，打造所谓的“新中心”。但是，西安没有摊这个大饼的硬核本事，无论是人口还是经济规模还是虹吸辐射的腹地范围，远远不是西安的能力可以达到的，这规模，即便是北上广都没本事把大饼摊到市中心20公里以外的地方，西安更是连提鞋的能力都不配，我没有半点抹黑西安的意思。实话实说，这距离，放在北京就是顺义房山，放在上海就是嘉定松山。更何况摊大饼造城模式早已被证明弊端太多，各地都在转型模式转换思路避免再度走摊大饼老路。还有一个很显而易见的问题，西咸新区的面积非常之巨大，跟西安主城区体量相当，但人口规模也小，而且人口结构也差，人口素质偏低，主要都是本地户籍居民。加之行政上各个新城和能源金贸区又互相相当独立，各自为政，这就使得原本就薄弱的新区无法集中精力把有限的资源集合起来去集中打造，所以导致新区的建设也是这里点缀一下，那里点缀一下，到处撒芝麻，处处都不强。还有一个很大的诟病是西咸新区是两套班子在搞，一区二主，行政效率自然大打折扣。以上这些因素，导致了西咸新区根本不适合走搞大规模的房地产开发的路线。

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下面继续细分，说一下西咸的几个新城和直管区，重点说一下沣东新城，其他几个新城其实完全可以参考沣东新城来做比较。沣东有两个重点规划板块，科统和昆明池/镐京遗址板块。仔细翻阅了沣东新城的各种规划和土地控规，所有可见核心都是“建设国际化大都市主城功能新区，打造国际生态田园都市”，其主要产业就是房地产/盖楼+文旅基建。唯一和产业能沾点边的科统，详细观摩过各种规划资料之后发现纯粹也没什么正儿八经的产业，什么科技统筹，说半天都不知道自己在统筹什么，所有规划基本清一色都是空话，没有任何可操作性和落地性。不要给我说什么501/498的，这就是纯纯的地产行为，像绿地这种盖写字楼跟企业自己盖总部大楼完全两码事，前者是纯粹的商业房地产行为，顶多也就是打造了一个城市地标建筑，跟所谓的产业完全不搭边。再说说昆明池及镐京板块，如果后期这个片区能把生态以及遗址打造起来的话，还是具有极高人居价值的，但由于位置偏离核心城区的，这个板块只能承接地缘客户，所以无法扛鼎全市。

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顺便查了查沣东今年的经济情况，70万左右的人口规模，今年前三季才区区GDP90亿+，并且增速在西安还特别靠后，人均gdp更是没法看，我在想你拿什么追赶超越?嘴巴吗？对数据没概念的人我给你举个例子，不说高新经开这种地方了，也不说任何开发区了，就比一下经济发展不算占优势的行政区，就随便一个行政区，比如莲湖，比如灞桥，也是差不多的人口，四五百，五六百亿的经济总量啊，差了五六倍!!!我只能说沣东这地方往后撑死也就一低配版曲江，前提是还要在能搞起来的情况下。不要杠什么沣东离西安近，挨着主城尤其是挨着高新可以接收高新外溢之类的话，对不起，高新区2200亿的GDP没有一分钱是多余的没有一分钱需要外溢。就西安虹吸辐射型的发展模式来说，产业这块，根本没什么外溢一说，高新自己都不够吃，要不然西郊雁塔长安早就外溢了，还能轮到沣东?还用高新自己吃这些地方的地盘?这说法就跟北京给河北外溢一样搞笑。想要高新的产业给你外溢只有一种可能，除非割地割到高新区去。所以说在这种发展模式下唯一能外溢的就是置业需求，也就是说房地产能承接一点利好，别的就算了。

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再简单说一下能源金贸区，能源金贸区首先定位规格不一样，管委会直管，也有产业规划，单目前的定位和规划其实就是个CBD模式，打造一个以能源金融产业为重心的中央商务中心，着重发展总部经济，但目前来说其实现状极其骨感，除了立起来了一些空着的办公楼以外，像样的总部还没落一两个。最尴尬的地方就是外企私企及相关企业这块被高新截胡了，央企国企及相关企业这块被港务区截了个大胡（如果有如果的话，真的适合落到能金)，加之经开再分流了一部分，所以能金现状很惨，还在砸地招企状态，这个萎靡状态还要持续多久不得而知，现在唯一能做的可能就是再尽量盖楼，能盖一座是一座，筑巢引凤终有时吧。除此之外，能金区再无其他清晰定位和规划，可谓是现状很惨。能金的规划虽然不算很硬核而且落地又非常地慢，但是拉长线（非常长，一时半会也说不准）完全可以等，因为毕竟是西咸的核，改善大平层的备案价格目前也就是擦着2w的边，在实际成交还有折扣出现的情况下，并没有像沣东那样纯粹离谱特别多。其实沣东的房价支撑除了非常依赖高新的置业需求外溢以外，能金是否可以做起来对沣东楼市影响也非常大。

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再简单说两句沣西，沣西是有明确产业规划的一个新城（言下之意并不是沣东的房地产支柱型或能金的半个房地产支柱型)，但是所谓的硬科技这东西落地兑现会更为漫长，产业导向性不够精细言外之意书面泛泛的东西太多，可操作性不强。

秦汉（西边偏离西安的部分有制造业引进，但于房产市场无太多意义)其实非常类似于沣东，泾河的话没有什么主心骨，说来说去还是房地产。

所以，细数一番，5个新城+1个直管区，4个半靠房地产支撑，1个半有明确产业规划，但落地堪忧。