谁会接手？华侨城转让太平坊项目

长安望月 · 发表于 2023-11-27 13:09:46

本帖最后由长安望月于 2023-11-27 13:11 编辑

2009年进入西安市场的华侨城，目前在开发项目并不多。

其中，位于曲江新区的太平坊项目，虽然是一个酒店+商业项目，但由于其所处的位置属于曲江核心，因此备受关注。
而就在大家等待这个项目开工建设的时候，北京产权交易所上近日则发布了华侨城转让这个项目的消息。

华侨城转让曲江太平坊项目

2023年11月17日，北京产权交易网上发布了《陕西省西安市慈恩路在建工程项目》资产转让信息。

该资产的转让方为西安华侨城实业有限公司（以下简称“西安华侨城实业”），转让底价11.45亿元，标的物具体位置位于西安曲江新区慈恩路以南、慈恩东路以东，土地面积41282.17平米。

转让公告中提到：截至目前，转让方对标的资产投资额未达总投资额的25%，本次根据西安市人民政府办公厅《关于印发建设用地使用权转让出租抵押二级市场实施细则的通知》（市政办发[2021]58号）有关规定进行流转。本项目转让底价包含增值税。

西安华侨城实业此次转让的西安市慈恩路在建工程项目，就是大家关注的曲江太平坊项目。

这宗约62亩、容积率1.6的商服用地，是西安华侨城实业在2021年12月8日以85415万元底价摘得的，地价1379万元/亩，楼面地价12942元/平米。

按照当时的土地出让公告，该地块地上建筑面积不大于66000平方米，其中酒店10000平方米，商业56000平方米；地下建筑面积不小于39200平方米，其中地下酒店5000平方米，地下商业8000平方米，地下停车26200平方米，地下空间开发利用不少于3层。

同时，这块地当时的出让，还设定了特别约定条件，其中最重要的一条是：竞得人须与市旅游主管部门签订协议，承诺在该宗地按照不低于四星级标准建设运营高品质特色酒店，酒店建筑面积不少于15000平方米，自动工之日起，3年内完成建设，5年内完成星级酒店评定工作，且自酒店建成之日起3年内不得变更用途或自降等级。

2023年年初，这个名称为曲江太平坊的项目，开始了设计招标。

招标公告显示，曲江太平坊项目主要建设内容为商业及酒店，总投资26.83亿元，总建筑面积约119000平方米(其中地上总建筑面积约66000平方米,地下总建筑面积约53000平方米），共包含21栋单体建筑；最大单体建筑为15#（酒店）楼，单体建筑面积约10000平方米；最高单体建筑高度为18米，单体建筑层数为3~5层。

相关信息显示，这个项目当时计划开工时间为2023年8月，计划竣工时间2025年8月。

从这个项目所处的位置来看，可以说是真正的曲江核心位置，也是整个曲江一期少有的待开发地块。这个项目紧邻大雁塔景区、大唐不夜城、大唐芙蓉园，这些都已经是全国性的文化地标！

因此，从拿地的那一刻开始，这个项目就备受关注与期待，大家期待的是这个项目早日开工、早日建成。

没想到，如今传来了华侨城将要卖掉这个项目的消息。

意外与不意外

实际上，西安华侨城实业卖掉这个项目，既意外，也不意外。

一般来讲，这类商业、酒店类项目转让，有几种可能性：1.真的被其它企业接手；2.企业内部的资产挪腾；3.资产证券化，卖给基金公司、信托等。

此次华侨城卖掉曲江太平坊项目，目前仅从公开信息来讲，还未知。

在这里，我们不妨从公司的角度，来看一下。

华侨城，大家已经非常熟悉了，大型中央企业，总部在深圳，主业包括文化、旅游、房地产、电子科技。

目前，华侨城集团手握四家上市公司，分别为华侨城A、深康佳、云南旅游、华侨城（亚洲）。

华侨城集团官网上的信息显示，截至2021年末，集团资产总额近7000亿元。2021年营业收入达1668亿元，同比增长13.41%。

不过，作为华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司，华侨城A发布的业绩报告来看，这两年过的并不好。

2022年，华侨城A营收767.7亿元，较上年下降25.17%。当年的净利润为亏损109亿元。

2023年前三季度，华侨城A营收317.6亿元，同比增长8.47%。归属于上市公司股东的净利润约-33.47亿元，处于继续亏损中。

当然，华侨城在这两年巨亏，有个重要因素是计提资产减值。

但抛开资产减值因素的影响，这两年疫情、房地产市场整体低迷对于华侨城A业绩、利润的影响，也是不可回避的。

以2023年半年报数据为例，旅游综合业务占到华侨城A营收的53.02%，房地产业务占其营收的46.76%。

按照规则，A股上市公司连续两年亏损，就会带上st。

曲江太平坊项目，作为一个约11.9万平米的商业、酒店项目，对于华侨城的资金压力可想而知。

除了出售曲江太平坊项目外，天府华侨城实业近日底价2.71亿元挂牌转让成都文化旅游发展33.33%股权，华侨城（亚洲）旗下间接非全资附属公司华侨城上海置地计划于北京产权交易所通过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产……

多家企业出售酒店资产

一座四星级、五星级酒店的投资，往往是几十亿元，需要长期持有通过经营收回成本、实现收益。

在房地产市场比较好的时候，对于手握酒店资产的企业来讲，通过住宅的销售回笼资金，还可以支撑起酒店部分的前期投资，也可以改善企业的资产质量。

但是，房地产行业进入下行周期，住宅销售下滑之后，这些沉淀的酒店资产，就成为企业的包袱。

因此，为了改善现金流、营收、收益，出售酒店资产就成为很多企业的选择。

2017年，万达与融创、富力那场“世纪交易”，万达就将其77家酒店资产包以199.06亿元卖给了富力，富力由此成为中国最大豪华酒店集团。

这两年，房地产行业市场下行之下，已经有多家企业在出售酒店资产。

去年1月份，世茂集团以45亿元将上海外滩茂悦酒店卖给了上海地产集团；去年9月份，富力5.5亿元出售北京富力万达嘉华酒店，随后富力还卖掉了多个酒店；今年7月份，融创以4.22亿出售重庆文旅城酒店资产；今年10月份，中国金茂以约28.01亿元出售北京威斯汀大饭店……

具体到西安，实际上不仅仅是华侨城在转让曲江太平坊这一商业、酒店资产，西安市场上多个高品质酒店资产，这两年实际上也已经易主。

西安曲江南湖边的凯悦酒店，之前是金地集团通过其港股上市公司金地商置持有该处资产，2022年这一酒店资产已经被一家陕北煤企接手。

锦业路上的绿地假日酒店、西木头市的联邦中航酒店等酒店资产，也正在寻找买家。

这只是公开信息中的，实际上西安还有更多的酒店资产正在出售的路上。