港务区招商记：康佳百亿投资未竣工，300亩低价地就着急转卖

生子如夏花 · 发表于 2022-5-30 17:34:46

一场盛会带动一座城，为迎接十四运，西安城市基建经历了一次“脱胎换骨”。借着全运会的东风，西安在城市东北也开始重仓投资，围绕着“ 西安奥体中心”席地而起的西安国际港务区，也好似渡金般的闪闪发光。

近日，有关康佳要转让去年在港务区所拍的304.6亩住宅用地土地使用权的消息频频爆出，令不少人质疑，港务区的康佳产业项目是不是要流产了？彼时大众的目光再次聚焦到“ 满纸规划”的了港务区。

壹：全运会留给了港务区什么？

为迎接十四运会，西安火车站北站房、丹凤门广场、三河一山绿道、幸福林带等众多重点项目陆续建成，让赛会对城市的“焕新”作用集中显现。那么，作为全运会的主要承办区域，西安国际港务区又有哪些实质性的改变和突破呢？

首先，抛开全运会的光环不说。

当西安进入房价飙升时代之时，整个西安楼市均陷入了“ 摇摇乐”时代。而港务区，无疑是楼市的捡漏区。而后据相关数据显示：西安为了十四届全运会投入巨资2600亿元。

实际上，港务区的发展根本抛不开全运会。

得益于全运会的推进，2018年起，港务区迎来了诸多明星房企，华润、绿城最先进入港务区奥体中心核心板块；2019年金地、高新地产进入奥体中心南侧、招商布局保税区；2020年初电建、中铁、中冶三家央企入局地铁三号线东侧，甚至将企业总部置于此处。

2020年06月18日至6月19，港务区又分两次发布了11宗国有建设用地的出让公告，共计795.88亩。保守估计会给港务区带来将近50亿元的土地出让金收入。

2020年7月8日，华润置地一举拿下港务区3宗共计216.61亩商住用地后，融创一举拿下港务区8宗地，共计578.476亩（385651.05㎡）开发用地成交，均由西安融创兴恒置业有限公司摘得，成交总价款359060万元，也是大手笔入驻港务区。

自2018年至2020年7月间，港务区已成交超过4000亩的居住用地。2020年8月20日，绿地集团又以底价摘得港务308亩住宅地，价格为782万元/亩。

贰：港务区的大量勾兑用地，迫切需要产业落地

众所周知，港务区的每次出圈都与区域的规划直接挂钩，那么关于未来美好蓝图的实现，港务区的兑现力又如何呢？

这几年时间港务区在城市基础设施建设方面，需要大量的投入，需要大量用钱。钱从哪里来？无疑，港务区近两年来出让的土地金成为了重要的来源渠道。

这一点，从港务区的固定资产投资增速就可以看出。2020年前4个月，港务区固定资产投资增速16.8%，远远高于西安全市5.8%的水平，在西安各县区、开发区、西咸新区中仅次于高新区。

在过去两年时间里，港务区板块的土地出让非常密集，并且量比较大万科、绿地、华润、金地、绿城、电建、招商、中铁、中冶等全国性房企，以及西安本土地产企业高新地产，先后在港务区拿地。另外，大悦城控股则通过受让陆港集团旗下3家子公司70%股权的形式，曲线进入到了港务区板块。

但从上述房企拿地来看，90%以上均属于产业配套住宅用地，住宅用地均以底价成交。而港务区的大量勾兑用地，迫切需要配建超高层，商业，产业园产业等。唯一一块公开拍卖的地块，就是2019年9月份金地在港务区摘得的地块，溢价率12.02%。

当然，底价成交并不代表地价不涨。2018年初，华润、绿城在港务区拿地的价格在270-350万元/亩。但到了2019年下半年的时候，港务区板块的住宅地价已经飙升到了650-700万元/亩。

也就是说，2年时间地价翻倍！

一时间，港务区神级规划与知名品牌康佳集团一拍即合，康佳集团是华侨城集团旗下的企业，主业是消费电子（彩电、白电、手机）、半导体科技、产业园区等。然而现实却并不像想象的那般美好。

5月23日，北京产权交易所披露信息显示，华盛佳成100%股权挂牌转让，底价2.2亿元，公司经营范围包括物业管理、酒店管理、房地产开发经营。转让方为康佳电子，信息披露起止时间为5月23日至6月20日。

华盛佳成主要资产系其持有的全资子公司西安飞和房地产开发有限公司100%股权，而飞和公司主要资产为位于西安国际港务区304.6亩住宅用地土地使用权。

叁：港务区能从康佳转卖低价地中获得什么？

2021年2月9日，当天A股上市公司深康佳发布《康佳集团股份有限公司关于与西安国际港务区管理委员会签署项目入区协议的公告》。《公告》称：康佳集团已与西安国际港务区管理委员会签署项目入区协议。将在西安国际港务区建设康佳智能家电总部、康佳丝路科技城、配套项目和产业基金项目，预计投资约 200 亿元。

港务区与康佳签署的投资200亿的《康佳先进制造业及相关产业项目入区协议》，主要分为：康佳智能家电总部、康佳丝路科技城、配套项目和产业基金项目。

其中的康佳智能家电总部即正在施工中的项目，当初协议中也提到康佳智能家电总部项目、康佳丝路科技城项目拟获取部分配套住宅用地并争取项目优惠政策。

同年10月，西安飞和房地产开发有限公司以26.997亿元摘得港务区板块304.6亩住宅用地。

这几块地全部是以底价成交的，当初便被看作是典型的产业勾地。

事实上，在去年刚刚拿地一周后，康佳电子就拟挂牌转让华盛佳成100%股权，并进行了产权转让的预披露，预披露日期为2021年10月21日至11月17日。

如今依旧在进行的产权转让，说明至今还未找到受让方。而像这样的“卖地”方式，对康佳而言已经不是第一次。

而港务区对于这里未来的畅想是：将在这个领域聚集各类企业100家以上，吸纳就业10000人左右，形成西安港“先进制造产业龙头项目带动、大中小企业齐步走”的一种良好的发展格局和产业生态，助力中欧班列（西安）集结中心高质量发展。而此次西安国际港务区304.6亩住宅用地土地使用权的转让，无疑让这场美好的愿想落空。

同时，产业勾地再转让，康佳不是第一次。

早在2017年时，康佳就拟将持有的康侨佳城公司70%的股权以底价约41.45亿公开挂牌转让，而康侨佳城公司彼时持有康佳总部厂区更新改造项目。

出让之后，2017年财报中50.57亿元盈利是过去多年所未出现过的，而在康佳2018年度业绩预告中，预计实现归属于上市公司股东的净利润约2.8亿元-3.5亿元，相较2017年同比下降超九成。

康佳集团在公告中坦承，2017年，公司转让深圳市康侨佳城置业投资有限公司70%股权产生较大的投资收益，2018年无类似的大额非经常性收益，因此2018年归属于上市公司股东的净利润出现下降。

康佳NEWS

2021年，康佳集团不断转让处置旗下子公司，2021年财报显示，投资收益42.17亿元，占利润总额比例268.37%。

以2.2亿为底价进行的“西安华盛佳成置业有限公司100%股权”，康佳电子作为标的公司的股东，已向标的公司提供了26.85亿元的股东借款，将要求受让方在受让100%股权时，须代标的公司向其归还26.85亿元借款本金。

也就是说，在这场转让中，康佳最低会获得2.2亿元的收益，至于这次产权转让什么时候能够成交？最终受让方会是谁？会以多少金额成交？还有待时间给出答案。

肆：港务区的未来，产城融合之路依旧窘迫

随着全运会的落幕，西安国际港务区的光环也暗淡了不少。如果，你生活在这里，你就会发现包括长安云，长安乐以及长安书院在内的长安系配套建筑也逐渐慢了下来，奥体的灯光秀和喷泉表演也寻不见了踪迹......

而按照相关规划：港务区未来着力发展的临港经济、商贸服务、数字经济、新金融、文体健康五大产业中，将消费电子终端产品的研发制造放在了细分产业体系的第一位。

曾经康佳集团股份有限公司党委书记、总裁周彬在港务区“企业家‘话’自贸”采访板块提到：

我们在“一带一路”临港产业园布局智能厨电先进制造业，目的是以欧美市场渗透率极高且年度3000万台海量市场规模的洗碗机产品为主体，构建多维研发体系、不断创新融合物联网、大数据、智能化等技术，实现多元产品矩阵，利用中欧班列长安号便捷、覆盖广、综合优势强的国际物流线路，推动厨电新品类快速打开发达国家海外市场，业务倍增式扩张。

若以城市新区的标准去看待港务区，路、商、学、医等生活配套已然成型，区域人口的增加，除了依仗多个社区的陆续交付入住，还需要产业去引进常驻人口，将楼盘聚集的居住区，升级为宜居宜业的融合产城。纵观港务区目前整个产业体系，建设工程量依旧庞大，区域人气匮乏，除了多个大体量社区的交付，还需要靠后续完善的城市配套去吸引人口。

然而2022年3月10日，西安市自然资源和规划局官网发布了《关于西安奥体片区与会展片区控制性详细规划--奥体片区部分管理单元优化的公示》。

本次优化范围西至欧亚大道、东至港务大道、南至港兴路、北至秦汉大道，涉及G-05、G-09、G-10、G-11、G-14和G-15等6个控规单元，约11.07平方公里（约16605亩）。

下面这张图，是这个片区优化前和优化后的对比：

奥体片区部分管理单元优化的公示图NEWS

对于这个片区的优化调整，主要涉及到以下几个方面：

1.教育用地增加了45亩。

本次优化后，片区范围内中小学用地设置18处，总用地增加3公顷（约45亩）。虽然说由于部分教育用地位置做了调整，但总体而言每个小区距离学校都在适当的范围之内。

目前，该片区内的学校有陕师大陆港小学、陕师大附中陆港初级中学、西安国际陆港第二小学等，未来是否还会引入新的“名校+”，值得关注！

2.公园绿地增加274.2亩。

优化后，公园绿地总规模增加约18.28公顷，设置8处15分钟生活圈集中绿地和12处10分钟生活圈集中绿地。增加的公园绿地主要集中在奥体中央公园以北的新筑路两侧，对于居住在这个区域的市民来说肯定是个好事情。

3.商业用地减少，住宅用地增加。

对比优化前、优化后的规划图，会发现部分商业用地调整成了住宅用地，主要集中在港兴路沿线、港务大道沿线、欧亚大道沿线。

这么调整其实并不意外，过去几年港务区出让了大量商业用地，由于在土地出让的时候对于特别约定条件比较少，因此导致目前港务区大量商业用地上建设的商办建筑划分成了小户型公寓在售，公寓库存非常之高。

4.新筑路与港安路交汇处的医疗卫生用地，调整成了公园绿地、住宅用地。

从港务区这个片区的土地用途来看，是以居住生活功能为主的，住宅用地占据了大部分。这样的规划，有好处，也有痛点。好处在于没有工业用地，不会受到工业的影响，并且区域内住宅用地比较集中，会形成居住氛围。同时，从土地出让的角度而言，住宅用地更好出让。

痛点则主要在于产城分离，也就是居住功能区与产业区是分离的，更多在港务区居住的群体，大多上班都在西高新或者曲江，同时，大量住宅的扎堆，也让港区域的住宅交付速度慢了下来，更是让成立才十四年的国际港务区，也开始有了一些烂尾楼......

国家广告产业园，开发主体被上海建工五建起诉

国家广告产业园是港务区国企控股的项目，从2012年落地到2022年，十年时间项目仍旧停滞，开发主体被上海建工五建起诉，在2022年5月18日产生了一笔约1078万的执行标底。

港务区在建项目景图NEWS

奥体阳光城，多次套用马甲停工烂尾

奥体阳光城已经是继丝路之光、白马公馆之后的第三个“马甲”，之前一期项目500多套房源已经被查封，开发商已经是老赖，项目地块性质为批发零售业。

港务区电建泛悦城，“减配降标变安置”

2021年卖14900元/㎡的港务区电建泛悦城项目部拉起横幅“减配降标变安置”这怎么就维权了呢？看新闻5月13日业主们在售楼部拉起了横幅；西安港务区的电建泛悦城项目陷入“简配降标”的负面中，业主们列了四点：1、外立面颜色变更，与前期报规和销售宣传不符；2、宣传时明确住宅二层为干挂石材，实际只有入户门处，存在减配；3、减去楼体外立面装饰线条。4‘工程未按设计施工，施工不规范。

发展初期的西安国际港务区可供开发的土地和资源都十分的充裕，有关于港务区的发展规划及定位也是越提越高，宛若时尚之都的精美PPT，试问谁能拒绝一个“ 兑现度高、产品优秀、环境宜居、价格又亲民”的港务区呢？

或许是因为这句“ 西部雄心、全球视野。西安有的沿海不一定有，沿海有的西安也有了“ ，吸引了一众知名企业落地投入。如今，港务区这片曾被誉为“刚需乐园”的热土，门槛越来越高了，而当初入手港务区项目的又有多少人是有自住需求的。而最重要产业建设方面，港务区的速度和兑现力也大打折扣，又或许是港务区还需要机遇也时间呢？让我们拭目以待！

（西安社区）

媒体来源：掌中西安
会员服务-悦西安-港务区招商记：康佳百亿投资未竣工，300亩低价地就着急转卖-荣耀西安论坛-(1)