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“若想了解一座城市发展，可以先看看它的商圈”。
商圈，顾名思义，指在城市一定经济区域内，由若干个商业综合体和商业设施构成商业集聚区，并以商业集聚区为中心向周边扩展，具有一定消费力、集聚力和辐射力的商圈，包含核心商圈、区域商圈和社区商圈。
以某个地标或传统商圈为圆心，1公里为直径画圆，我们梳理出了符合前述条件的西安TOP五大商圈。
它们是西安商业资源最为集中、最为成熟，彼此实力不分伯仲，都有可能冲击第一商圈，包括但不限于钟楼、小寨、南稍门、行政中心和大唐不夜城。
西安五大核心商圈 制图©悦西安
钟楼商圈
倘若将时针拨回到十余年前，西安只有一个核心商圈：钟楼。
悦君搜寻到这样一些资料，我们可从中窥见这唯一超大商圈彼时盛景——西部单体最高营业额商场在钟楼商圈；以钟楼为圆心半径1.5公里画圈扎堆了16家巨型商场；客群辐射整个西北；覆盖所有细分市场所有类别所有业态......
城市核心地段光环下，这里也是品牌首进西北乃至西部的不二选择。诸如当年钟楼世纪金花引进雅诗兰黛、兰蔻、SK-Ⅱ等，南大街中大国际曾进驻Louis Vuitton、Prada，开元商城带来麦当劳、优衣库，西大街银泰引入ZARA。
但谁也不曾想到，近五年，商圈商业体仿佛多米诺骨牌般倒下。据不完全统计，城墙范围内已相继关闭9个商业体项目，涉及东西大街百盛、解放路大商新玛特、北大街民生、西大街银泰、群光广场等等。
梳理钟楼商圈的开发履历，地块零散、轻资产为主、物业归属千头万绪，几乎无新地块和新项目，且无头部开发商加持，不论周边环境还是硬件设施，都难以支撑现代消费需求。更为致命的是，在大体量、全客层综合体盛行的当下，仍留存大量老旧百货业态，撤出的百盛、民生、群光尚处在空置状态，至今未有归属。
易俗社文化街区
当然，如此困境也非无解。我们可以看到打通线上线下渠道的开元商场，重归商业销售额第一梯队；亦能看到走城市更新、文旅融合之路的易俗社文化街区，主题沉浸式街区+老字号餐饮+精品酒店占据大面积区域，零售仅占非常小的比例；还有积极品牌调改的南大街中大国际。
目前核心区域仅剩下6大商业体，西安TOP商圈的位置，或许有待考虑。
核心商业体分布 （注：1公里为直径画圆） ①新世界百货 ②兴正元民生百货 ③世纪金花钟楼店（装修）④易俗社文化街区 ⑤南大街中大国际 ⑥开元商城
品牌数★★★✩✩ 体量★★★✩✩ 营业额★★★★✩ 首店指数★★★✩✩
南稍门商圈
伴随SKP及太古里的落地，早期以钟楼为核心的高端商圈顺势南移，所以由西安SKP、西安太古里、南门合生汇、南门王府井、中贸广场等构成的南稍门商圈自成一派，逐渐成为西安精品商圈第一极。
西安SKP-S
长江后浪推前浪，导致这一格局发生变化的时间点出现在2018年。这一年，有头号商业之称的SKP，在西安开出第一个分店，依靠自身品牌效应，带来CHANEL、Hermès、Dior、Celine、Loewe、Boucheron等百余个首店，占当年奢侈品新店全国拓展数量的三分之一以上。
如今，太古里的尘埃落定，填补了西安长期缺乏港资开发商加入的空白，其品牌号召力也无需多言。这般成功的商业综合体背后，必定是一个完整成熟的运作体系，考验的是强大运作能力，以及政府与企业、开发者之间的全方位配合能力。
西安太古里效果图（非最终）
永宁门、小雁塔片区，亦将分别从此前城市地标和历史文化遗址中脱胎换骨，以城市会客厅的全新姿态，为千年古都呈现另一副面孔。
阵容扩充后的南稍门商圈，标签势必更新为西部奢侈品消费中心、西安唯一拥有港资项目的商圈，凭多IP多地标，来跻身国内头部商圈。
核心商业体分布
（注：1公里为直径画圆） ①西安SKP ②西安王府井 ③西安合生汇（装修） ④中贸广场 ⑤大话南门 ⑥西安太古里（建设）
品牌数★★★★★ 体量★★★★✩ 营业额★★★★★ 首店指数★★★★★
小寨商圈
小寨商圈的崛起，进一步验证了西安多组团发展商圈的必然性。
从上世纪80、90年代起，小寨就是城南地区的商业和文娱生活中心，彼时大型农贸市场、工人文化宫的流量不输现在。其后依托周边高校学生消费的带动，如百汇市场、开米广场、海港城等节点，想必仍在不少年轻朋友的回忆中留下深刻印象。
但随着经济高速发展及固有消费群体年龄增长，原有状态无法满足人们的消费诉求，商圈历经了从农贸批发到百货，再到购物中心的业态变革。如今，不论是平日还是周末，这里的人气热度都居高不下，堪称消费行为最集中的商圈。
赛格国际
尤其是赛格，凭借首个双地铁优势，连续7年营业额实现两位数增长，并于2021年突破百亿大关，稳坐西部第一的位置。它是小寨商圈唯一全品类商业，不断引入丰富餐饮、零售首店，后通过高频次调整，增加大面积百货；由于未含有影城部分，致使这些观众分流至其他商场，带动周边UME、博纳、大地影城进入西安全年（2020年）票房前十。
但事实上，小寨商圈的先天缺陷非常明显，像业态单一、结构失衡、设施老旧等等。真正意义上的综合体也只有赛格国际与MOMOPARK，缺乏体验式商业项目，造成一家独大、区域竞争不充分的局面，传统商圈理应再进一步，能否冲击西安TOP，尚存疑问。
核心商业体分布
（注：1公里为直径画圆） ①赛格国际 ②MOMOPARK ③小寨银泰城④金莎国际 ⑤长安时间 ⑥小寨DCC（装修）
品牌数★★★★✩ 体量★★★★✩ 营业额★★★★★ 首店指数★★★★✩
行政中心商圈
受市府北迁的影响，经开区商业可谓异军突起。
传统意义上的南北中轴人口分布差异，逐渐减小，城北地区一定会孵化一个或多个核心板块，以承载优质的商业、商务资源，而行政中心商圈刚好“天时地利人和”。
在项目共性上，行政中心商圈更时尚、有质感，项目地块较大。与2016年开业的熙地港、2018年开业的大融城等室内型Box为主的购物中心不同，刚刚启幕的未央168以开放式街区的面貌，兼顾室内营业环境与外部动线的相融，引入立体庭院的概念，完善360°客流闭环。
可以看到，区别于小寨目前的商业素质，不论建筑设计、内外部动线，还是街区环境、业态布局，行政中心商圈拥有更为现代化的都市界面。以黄金十字的未央路凤城七路口为例，周边2公里范围内拥有众多社区且入住率较高，高端写字楼集中，新开发住宅也不断入住，客群潜力优势明显。
未央168街区
这一区域，似乎正在长期的竞争与合作上发展壮大。熙地港、大融城和未央168，就在餐饮招商层面相互借鉴，取长补短，互通有无；一站之隔汉神广场，也在不遗余力的调改，每一个角色，都在为了变得更好而努力。
核心商业体分布 （注：1公里为直径画圆） ①熙地港 ②大融城 ③汉神百货 ④明丰国际广场⑤未央168 ⑥银池国际（建设） ⑦博乐里
品牌数★★★★✩ 体量★★★★✩ 营业额★★★✩✩ 首店指数★★✩✩✩
不夜城商圈
曲江似乎已化身为西安文旅产业的标签，区域内本地居民与外地游客的叠加，形成了强大的客流支撑。
翻看地图，你会发现虽各个商业比较分散，但布局相对科学。除过核心区的大唐不夜城周边，像是创意谷、金地广场、金辉广场、龙湖星悦荟、汉华城等项目，基本实现了一定范围的客群覆盖且互不影响。
西安大悦城
而四年前大悦城的入局，为曲江头部商业注入全新活力，全年营业额一举进入TOP10行列。在品牌招商外，通过紧贴年轻客群的喜好，塑造出“悟空”“八戒”相应IP形象街区，以及中庭、室外空间持续不断的主题活动，将零售业态和主题商业场景合二为一。
另外，在丰富旅游资源的氛围下，亦有如曼蒂广场、大城志瞄准了近年来大热的沉浸式商业模式。前者联手《长安十二时辰》剧集IP打造唐风市井文化街区；后者紧邻不夜城主街，依托“食、文、唱、武”四大概念，发挥陕西在地文化推广者和传统美食时尚化开拓者的角色身份。
核心商业体分布
（注：1公里为直径画圆） ①大悦城 ②大城志 ③新乐汇 ④曼蒂广场 ⑤海港城9街 ⑥曲江银泰城 ⑦翠华里
品牌数★★★★✩
体量★★★★★ 营业额★★★★✩ 首店指数★★★★✩
可以说，文化+商业+旅游在这里得到了加速融合发展，而大唐不夜城一公里范围内已经囊括7家标杆商业项目，这里能否冲击西安第一商圈呢？拭目以待。
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发表于 2022-5-30 11:03:53
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