避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 00:49
很多人会觉得限价是一种便宜，但市场有一个运行规则，即羊毛出在羊身上，少卖的钱开发商会从别的地方找回 ...

一  关于限价和限购，不是很多人觉得限价是一种便宜，是因为限价本来就是一种便宜。这么跟你说吧，就不说西安了，如果没有限购限价，北京上海等地的房价可远远不是止在这个价，你可能真不懂中国人炒房的本事，一样的道理，西安若是放开限价限购，房价势必会乱来，但这种杀鸡取卵的方式只会让楼市走火入魔。

诚然，现价和限购势必会导致开发商的很多小动作，尤其是在不能备案到开发商的预期价格的时候，这时候很多建设环节和附属配套甚至是房子的品质包括交付装标等等方面就会出现缩水打折现象，就像你说的羊毛出在羊身上。这事全国各地都有，不只是西安，包括西安最近还在上演这种事情。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 00:49
很多人会觉得限价是一种便宜，但市场有一个运行规则，即羊毛出在羊身上，少卖的钱开发商会从别的地方找回 ...

二  再来说说港务区的现价和限购。你可能不知道，你说的这个担忧或者问题恰恰不适用于港务区。你说的现象特别容易发生在高价拿地的地块身上，比如前一段时间的紫薇华发。在港务区，目前在推或者将推的住宅用地里面，除了金地以外几乎清一色是产业勾地，所以这恰恰是港务区的最大不同之处。用产业勾兑的地块拿地价格，说句实话，如果跟走正常的招拍挂的拍地方式的拿地价比起来，简直就等于白送。所以港务区的这些盘，开发商的利润空间非常充足，根本没有必要在这种事情上动手脚，更何况港务区的建设是一个门面工程，是陕西省和西安市以后要对外展示的一张名片区域，说白了就是有政绩要求在里面，没有任何一家房企会在这里砸自己招牌，并且奥体板块的盘甚至还附加了很多其他区域没有的额外要求，比如容积率比如高度限制甚至是强制性公建化外立面等等。换句话说，就是港务区的期房特别是位于奥体片区的期房反而恰恰是西安交付兑现度最高的板块，没有之一。有政府在给你盯着呢。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 00:49
很多人会觉得限价是一种便宜，但市场有一个运行规则，即羊毛出在羊身上，少卖的钱开发商会从别的地方找回 ...

最后，再大致说一下具体在港务区的奥体片区，这些房企是如何运作的。
目前在港务区，基本上除了金地以外，无论是央企、国企还是民企，几乎清一色是用产业勾兑的土地。只有引进产业才能拿到地，而且还不能是随随便便的产业，必须是达到投资标准符合规化要求的企业才能拿到地，说难听点就是如果投资不到位和逼格不够高，港务区不会给你批地，这就是为何你会看到有这么大量的企业总部进驻了港务区，就连像融创这种一个纯粹的做房地产的头牌，在港务区也是用产业勾地，对于融创来说这在西北还是第一次。所以再回到你所说的交付问题，港务区的强力限价恰恰是港务区新盘的优势，奥体板块的新盘的交付期待和兑现度将会是整个西安最高的，最不容易发生问题的区域，没有之一。关于这个体会，你可以请教一下身边有没有买绿城一期已经收房的朋友，让他们说说自己的感受。我记得论坛里好像有人发过绿城全运村的收房照片，你可以找出来看看。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 00:49
很多人会觉得限价是一种便宜，但市场有一个运行规则，即羊毛出在羊身上，少卖的钱开发商会从别的地方找回 ...

所以，再回到投资这个话题，对于以投资为目的置业人士来说，限价恰恰是被乐见的，创造了额外的溢价空间，而限购则是一种政府设置的束缚，打击了屯房炒房的行为。无论对于一个城市还是还是对于一个区域来说，越是限价限购的地方越是最有价值的地方。反面的例子就是之前的比北京和廊坊，一个越限越高，另一个放开搞房地产反而现在一片哀鸿。聪明例子就如东莞苏州，对于房地产的调控直接就挂钩参照着深圳和上海。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 00:10
限购可以花钱解决

看来这个你真的没有仔细去了解过。像现在的政策，除非我把户口迁回西安，剩下的都好说，比如再去花钱解决其余的问题，否则根本不可能再在限购区买房。说清楚点就是在主城区，如果没有户口就绝对不行，如果名下套数超了也绝对不可能，这里不讨论那种灰色的冒着极大风险代价的去动用行政手段的方式。

hotbilar

天涯明月菜刀 发表于 2020-11-21 00:16
说了半天奥体，到底有什么产业还是没说，其实就是没有。沣东能金都规划大量产业 ，你又硬说不是。你在奥体 ...

我哪里也不想黑，我哪里也不想捧，沣东也罢港务也罢奥体也罢能金也罢，跟我没有直接的利益相关，我只不过说了自己知道的事情。关于产业这方面，你觉得我没有一碗水端平空口无凭信口就来，我只能说我的帖子里关于这些有很明确的说到，估计是太长了，你也没兴趣和耐心读完全部帖子，就直奔结论了。我基本不重复回复的，但出于提醒的原因起见，我建议你分别查看一下本贴的4、5、6楼和11、12、13楼，分别介分析了沣东新城和港务区。

hotbilar

照照 发表于 2020-11-20 14:50
曲江你得说清楚是一期还是二期，用曲二的千人摇热度对应曲一的人居环境成熟有点牵强，曲二潜力有，但是你不 ...

我通篇贴子所说，说的都是新房，说的都是新房的投资价值和增值空间。所以关于曲江，我说的肯定是曲江二期，因为曲江一期基本就不出货，没有新房新盘可言。

这个论坛里面的很多人习惯了站在云端说话，就我个人对西安各个区域的实际体验感受，这些结论都是肉眼可见，只要亲身去过就会感受到。在目前的西安，单单就说人居价值这方面，要说住得舒服不舒服，除了曲江一期，最多再加上个浐灞核心区，除此之外，在现在的整个西安来说，在人居方面，目前还没有胜过曲江二期的。至于以后，那是以后的事情，应该比如奥体啊cid啊能金啊昆明池镐京啊应该都会有很不错的人居价值，至少目前不是，所以不在我讨论的范畴里面。

反正这论坛里面键盘侠多，给我的感觉就是不管是有车还是没车或者乃至做没做过地铁，反正就是一副没出过门的样子，感觉就是从来没有去过曲江的居住区，不管是曲一的环南湖还是曲二的雁翔或者金滹沱，一副就去了曲江就只去过大雁塔和不夜城的感觉。搞得好像这论坛里面基本上都是泡在网上看图片看规划对着屏幕一通指指点点的云玩家。不要误解，我完全不是在说你，我是在说一些我看到的其他人，应该是不属于西安的人。

winwin

hotbilar 发表于 2020-11-21 07:46
一  关于限价和限购，不是很多人觉得限价是一种便宜，是因为限价本来就是一种便宜。这么跟你说吧，就不说西安了，如果没有限购限价，北京上海等地的房价可远远不是止在这个价，你可能真不懂中国人炒房的本事，一样的道理，西安若是放开限价限购，房价势必会乱来，但这种杀鸡取卵的方式只会让楼市走火入魔。

诚然，现价和限购势必会导致开发商的很多小动作，尤其是在不能备案到开发商的预期价格的时候，这时候很多建设环节和附属配套甚至是房子的品质包括交付装标等等方面就会出现缩水打折现象，就像你说的羊毛出在羊身上。这事全国各地都有，不只是西安，包括西安最近还在上演这种事情。

北上是极其严格的限购，并没有专门限价，因为限购是一种调控手段，限价是一种愚蠢的干预方式，或者说限购调节的是市场，限价违背的是经济。放开可能会忽然涨价，但是没人买它自然会降下来，房地产不是一个能囤积居奇的行业，需要高周转，当然咱们政府很胆小，不愿意看到市场波动。说到炒房，15年低点到17年限购前，见过一些一次买5套7套10套甚至15套的，现在这些参加千人摇的真是后知后觉

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