西安买房，新房和二手房哪个更合算？

五行缺金 · 发表于 2021-3-18 13:07:25

网上经常有买新房或者二手房哪个合算的争议。我觉得双方最大的毛病，一是空口无凭，没有数据支撑；二是管中窥豹，以点概面。所以我做一个全面分析，供买房的朋友参考。
以西安市为例，刚需90平米两居室。假定单价20000元，总房款180万。新房交易成本=大修基金（面积*145）+契税（房款*3%）。二手房不考虑特殊情况，满三满二的商品房。二手房交易成本=个税（房款*1%）+契税（房款*3%）+中介费（房款*1.5~3%）新房比较简单，按照前面的房款算下来，交易成本=6.7万元。二手房的中介费是个变数。连锁中介一般是3%，有行规限制，不好砍价。独立的小中介比较灵活，赚到手才是钱，最低1%都行，可以按照1.5%考虑。所以二手房交易成本=9.9万~12.6万。另外如果交易双方是现成的，小中介仅仅帮着办手续，一般收5000元即可。
不过，这个只是明面上的交易成本，以下的隐形成本，也不得不考虑。
一是新房都是期房，大部分要等两年才能收房，二手房买了就能住或者出租。这部分成本以租金计算，90平米的房租大概2800-3200每月，按3000计算，两年租金=7.2万。
二是以西安当前状况，位置尚可价格合理的新房都要摇号，而且中签率还越来越低。如果摇不上，相当于第一条的租金损失加大。具体加大多少呢？半年摇不上等于多掏3.6万，一年7.2万。三是新房位置普遍偏远，高新上班，房子买到浐灞，沣西并不奇怪。每天花在路上的时间，汽油费，打车费，停车费，想想都头痛。如果选择公交地铁，估计早高峰要1.5~2小时。拥挤的地铁，困倦的双眼，身边弥漫着蒜香和汗臭，一种身处二线，心在北上深的自豪感油然而生。
另外你不是一个人，娃的教育必须考虑。新房偏远，配套设施差，不说上学，奥数班都不好找。同时，西安城六区单独招生。小学在沣西上，西工大附中，高新一中什么的，就别想了。

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