看了大湾区横琴新区，我对西咸新区的房地产死心了。

砍树根

广东自贸区由广州南沙、珠海横琴及深圳前海三地组成，形成互通互补，让广东自贸区的发展潜力备受关注。横琴位处珠海，毗邻澳门，随着港珠澳大桥的建立，横琴将成为唯一陆桥连接港澳两地的区域，其优势又将更为凸显。

横琴新区位于广东省珠海市横琴岛，是珠海146个海岛中最大的一个，位于珠海市南部，珠江口西侧，毗邻港澳。南濒南海，距国际航线——大西水道4海里；北距珠海保税区不到1公里；西接磨刀门水道，与珠海西区一衣带水；东与澳门一桥相通，相距不足200米，距香港41海里，处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部。横琴周边有香港、澳门、广州、深圳四大国际机场和珠海、佛山两个国内机场。


以上为官方信息。

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那么文字的背后是什么？


这两天特意来考察了下，目前整个cbd建设速度很快，很多写字楼都已经交付或在铺设外立面。（见下图）这一点不得不给横琴点赞！城市界面更新换代速度太快了！看起来有基本上有陆家嘴或深圳福田的感觉！规划标准很高、面向澳门、香港、广州、深圳，承受溢出购买力。

住宅和公寓起价非常高，新房均价4-5w，公寓3-4w。

很多写字楼交房三四年了仍然空置，

马路上基本没有什么人，连共享单车都没有，常住人口非常少，不足10w人。

整个岛只有东部靠近澳门发达，中部西部如同无人区，马路连路灯都不开。

横琴岛有四个商业集中的商场，每个商场招商情况都很差，餐厅基本没几家，看了下大众点评的点评量，除了个别几个热门店，基本没什么流量。吃饭都不方便，没有街边小店，吃饭必须去商场。

我就呆了两天就呆不下去了，最基本的生活都不方便。

千言万语汇成一句话：规划很高，但没有人口！

从引入人口到适宜居住，至少还要5-8年！

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不得不想到了西咸新区，现在盖的cbd还没有横琴丰富，那么我们简单计算下：
西咸新区盖cbd和公建配套：5年
引入人气到适宜居住：5-8年

这打底都是10-13年，你有几个13年？而且这还是预期好的情况下，万一出了点问题，这个周期只会更长。（别忘了大湾区是有大老板背书，西咸新区呢？）

可能有人说自己是投资，不在乎？那么你不在乎你的持有时间和买入成本吗？现在沣东的房价已经不值得投资了，你一定会高位站岗！而且西安人有处房情节，你凭什么一定觉得在一个新房供应量大的市场，大家一定会去买你的二手房？你觉得谁会来买进你的房产？2w一平，你多少出手合适？（富豪不在讨论范围内，富豪很多套房产，小赌怡情）

有人说自己是自住，不在乎？那么你不在乎自己是否便利吗？外卖都不好叫，宛如入住鬼城！你的老婆孩子要和你一辈子受苦吗？


总结：沣东规划很高，规划很美，我也相信他会成功，但是但是投资或自住的话，是绞肉机，是无底深坑！


大家觉得沣东多少年才能发展起来？

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sjp258

请把西咸新区房地产留给真正想住的人…

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kirito

哪个新区不是这样呢。主城区地用完了只能往外扩展啊，时间久也正常啊

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砍树根

kirito 发表于 2020-10-18 14:59
哪个新区不是这样呢。主城区地用完了只能往外扩展啊，时间久也正常啊

正常，但不建议买入。除非做好长期心理准备。

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13453968916

震精，泪奔，醍醐灌顶啊

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砍树根

kirito 发表于 2020-10-18 14:59
哪个新区不是这样呢。主城区地用完了只能往外扩展啊，时间久也正常啊

还有一种模式叫莘庄模式，可以研究下

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wt67

我认为沣东之前主要是背靠高新，然后片区规划比较新可以吸引高新外溢人群，但是高新自己也搞了个高新三期CID（最近高新三期土拍地超级多，楼面价也超挺高，后期都是住宅。。。），所以后序很大程度会分流一部分高新老区的外溢人群，沣东的后序导入人口需要一个很长的时间段，对比港务区毫无产业优势，只能限价来导入人口，但是西安吸引的是西北的人口，但西北的人口总量也不是很多，也需要吸引河南、山西、重庆和四川的人，有人城市才有活力，不然城市还在源源不断的建住宅，如果城市人口导入不成功，总会有些住宅会在二手市场难流通。

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