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[MALL] 浅谈我对钟楼商圈的地位 价值和前景

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发表于 2019-9-13 20:20:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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从微博上拿了一张图镇楼
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踩过的脚印




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发表于 2019-9-13 20:21:14 来自手机 | 显示全部楼层
之前开过一篇写大雁塔周遭的发展情况的时候我当时写过,在我的心中西安的具有全国性吸引力和影响力的旅游性大IP有三个:大雁塔、钟楼、大明宫
(兵马俑理应是世界级的,和这三个还有些不同)

而我个人认为的目前开发程度是大雁塔80分  钟楼60分 大明宫20分吧  当然,我打分的初衷并不是为了批判或者当一个键盘侠。而是我觉得西安明明有这么好的资源为什么不能把它做到极致呢?希望将来它们都能发挥到100,这是我的期许。

先提一嘴其他两个,大雁塔地处曲江国家级文化新区,曲江的管理和审美那一向都是不用操心的。如今的大悦城和大唐不夜城一下子让大雁塔周边有了和几年前完全不一样的热度和品质。未来几年的发展也都很可观,西影圈子的开放将吸引一大票文艺爱好者,大唐芙蓉园的免票开放也更是扩大了活动范围以及受众群体。曲江的定位一向很清晰,文化文艺休闲度假大雁塔周边也都在按着轨道稳定地向前发展。私心觉得可以再多一点深度体现唐文化的艺术街区或者商业街区。就像最近慢慢越来越多的汉服爱好者,西安可以借着这股潮流成为那些汉服爱好者的圣地。详情可以看我之前写过的一篇帖子。总之,曲江文化新区,无论是现在规模初现的汉服文化产业,还是其他受众广的文化产业。最终还是希望曲江可以孕育出一个在全国都具有先进性的一个成熟的文化产业。就比如汉服举例,有一个全国第一个的汉服文化综合商业街区是第一步,吸引全国的汉服设计师,摄影师驻扎定居,孕育更多的汉服文化传媒公司,服装品牌公司,网络营销公司。达成一个成熟的产业链,至少在这个产业上,全国的专业的人才比起西安都得是他们必须要去探索一下的城市。
          还有最近爆火的长安十二时辰,目前大唐不夜城的仿古建筑还是有些现代化,网红足矣,细看还有一些些的缺乏精细化,但比起之前什么都没有还是质一样飞跃。希望日后还有品质升级的时候。总之,大雁塔周围还缺乏更加精细和高度还原的古风建筑,以及可以带动旅游消费文化产业。
      
言归正传,大明宫现在虽然分低,但它并不是没发展好,或者发展遇到瓶颈。而是大明宫附近现在据说连拆迁都还没完全清理好,所以大明宫虽说是起步最晚也可以说留白最多。与其像洛阳那样拆真造假为了虚荣心一味的造假建筑,劣质建筑。大雁塔和钟楼附近也曾经吃过不少土鳖开发商的亏,我倒觉得大明宫周遭的清净让我这觉得大明宫未来可期。希望它将来千万别被土鳖开发商糟蹋。


终于说到正文,我今天想来聊聊钟楼,更准确的说———钟楼商圈

一.只有钟楼商圈是西安唯一的第一大商圈

首先内部对比,之前悦君发过西安商业的发展模式,里面很清楚的说钟楼是中心商圈,然后小寨、曲江、经开、浐灞等七八个次中心商圈。官方认证定位本身就不一样。
然后再说说最近很火的赛格所在的小寨商圈,当然我也希望小寨商圈好,西安有像北京上海那样又是三里屯又是王府井,又是陆家嘴又是徐家汇当然好啦。但是现状是赛格像一家巨无霸一样抢光了周遭所有商场物业的生意,一家独大。一家独大不是商圈的概念,它只是商圈前身。而钟楼在十年前就已经做到一个几乎成熟的商圈体量了。小寨现在人流量足够密集,赛格也在不断进步,但还需要其他物业一起差异化发展,寻求更加丰富的业态。然后紧邻军区大院,不好拆迁不好更新也都存在一些客观问题。
       而且小寨和钟楼的差距还在于,钟楼具有更加文化底蕴和格局特色性的特点。文化底蕴不是商圈的必要条件,但是在商圈的竞争和对比中,让那些自诩有文化有底蕴有温度的高端大牌在他们选择落地的时候有文化有故事的地方到底还是比没有故事的有竞争优势对不对?
况且国家给西安的定位一直都是历史文化名城,选一个文化底蕴深的商圈作为代表商圈到底也更符合西安的城市形象。然后还有最重要的一点也是值得我们注意的是,现在城市之间的商圈越来越具有竞争关系,现在排行榜全国几大商圈几大商业步行街越来越多,就连那些旅游的人们也都会先去城市著名的商圈购物,那我们西安要是想占据前列地位要想靠什么?我们品牌资源能和香港、上海、北京比吗?既然比不了硬实力,那只能靠特色,钟楼独特的一中心东西南北四条大街格局,再放大一点,全国唯一仅剩下的四方城墙围起来的城里,城中心原点。这种布局和格调是独一无二的。
   
     而小寨的定位也一直都是大学生、年轻人,这些消费水准不是很高的人的消费中心。然后再退一万步讲,小寨商圈成熟了,业态完善了,但是我们的品牌是拼不过一线城市的,可能最后只能得到一个低配版的某某商圈,即使品牌资源完全一样,但也碍于可能西安城市的经济实力背景不如一线城市,也并不会产生特别独特的吸引力。之所以成都太古里能在三里屯太古里珠玉在前的情况下抢走风头,即使没抢走但至少能和北京的那个评分春色,那靠的就是独具特色的仿古建筑风格,和三里屯完全不一样的特点。然而目前的小寨拿不出任何的特色和一线城市商圈争奇斗艳。
      
       小寨作为次中心商圈或者分中心商圈,在解决一家独大问题后是很优秀的,但是西安需要一个能和南京新街口、杭州武林、成都春熙路,武汉武广、重庆解放碑一样拿出来毫不逊色的城市名片商圈。而这个商圈钟楼是不二人选。

二.钟楼商圈现在的状态

     大雁塔和钟楼评分的差距。唉 十多年前文化休闲这条在国内还不是很清晰的道路有人用超前的远见踩着石头过河,在后人的努力下能把大雁塔周边弄得如此舒适和大气。而钟楼在十多年前已经具有商圈的架构,但是不思进取不懂得及时更新,剩下都是些传统百货,然后被城外的那些小商圈分流成今天这个地步。
      
       我们来看一下现在钟楼商圈的状态,南门商圈发展得越来越好,基本是以钟楼商圈的附商圈姿态。这种大的规模与全国其他大商圈可以相提并论。整体商圈最大了,盘活了,社消品业绩高了,数字好看了,才会有投资商更加重视你。
      南门商圈的思路很确定了,走高端奢侈品路线,SKP势头良好,王府井百货也在积极整改,世纪金花死气沉沉,如果金花一直这么沉闷,SKP的人气越高销售额越高,不愁周围地价水涨船高,你不会弄人家有的是人有本事会弄,再加上就快要签约的小雁塔太古里,中间夹着的中贸广场也开始整改外立面了,中贸六楼还是几楼的那种手工体验美术体验虽然还没有爆火,但是能看出来中贸的创新。南门商圈的整体氛围还是不错的,SKP+太古里这个商圈未来绝对不会缺人气,人气越高越会有人看重这一块的价值。当然前提是领导不再土锤,不要让好好的地再贱卖,不要再拿十年前的思想,而是拿发展性的眼光定位南门。
       还有值得表扬地就是南大街的中大国际,一直在进步一直在努力。

        钟楼的劣态:
       钟楼核心区周围,曾经辉煌的东大街到现在还存在大量的拆迁楼。
       西大街百盛倒闭,银泰人气稀少。
       南大街有个中大国际是值得表扬的,但是离核心区域略远。
       北大街虽说不上像东大街那样到处拆迁楼那样萧条,但也无亮点可言。

       总体而言,作为一个商圈,一个十几年前就颇具规模的商圈。钟楼现在无疑是衰败趋势的,尤其是和其他城市商圈横向对比。
       但目前还存在的优势,就是即使现在已经没啥主心骨了,但钟楼商圈的人流量依然是很强的。再加上回民街这两年依然的爆火。

三. 钟楼未来的畅想

      合格的商圈应该是覆盖性比较全面的,就是说满足无论月薪多少的人都可以找到属于自己的商场。南门次商圈基本负责顶奢重舍高端这一块,希望SKP可以慢慢调整升级,吸引更多的大牌活动,大牌限时店,吸引更多的大牌来这里新品发布会之类的,什么什么奇幻之夜酒会之类的,为西安添加更多的时尚气息,希望早日西安也可以为蓝血红血举办品牌大秀。以及呼之欲出还没有实锤的小雁塔太古里,和SKP一起让南门商圈更加的高级和繁华,改变外地人对西安的印象。

      然后说回钟楼商圈本身,最高端的一块南门负责了,那钟楼还需要填补的是中端以及中低端的消费水平。介于钟楼还是西安的门面,所以围绕着钟楼最核心的区域,还是得需要中端或者中高端的商场来撑着场面。
        1. 缺乏吸引流量,做的了牌面的主力店。虽然开元瘦死的骆驼比马大。而且也嫁给了银泰,但是这两年来仍然和赛格差距越来越大,开元已经担不起主力店的重任了。并且商场内部细节,吊灯装修风格落后,卫生间等细节跟不上。我基本不太报太大的希望给它了。国内中高端的mall在我所有限的认知里比较合适的有:K11 、 大悦城,或者银泰in系列 既是品质的保证又自带流量。我说的流量和热度大概就比如拿曲江大悦城来说,先不说猴子的那个梗,就光中庭的那个展,一直都有活动一直就没停下来过,四月份偶像有你的那个粉丝见面会,漫威的展览,Nars开业盖的那个气垫屋。哪有热度就搞哪个。 然后赛格这两年也开始搞这些了,三月的那个资生堂,现在的Dior。无论品牌大小,这些都是商场活力的象征,而这些活动我基本很少在开元见过,见过最多的就是二百当作一百花。
       这几年开的大悦城,包括曲江大悦城我比较欣赏它的就是这个地产真的很有诚意,无论是外立面品质还是内部结构,而且进入到一个地方都会设计出根据当地特色的造型的商场。这个诚意在土锤本土开发商真的是教科书般的打脸。
      然后再说说银泰in 其实我对这个也不是很了解,但是既然开元已经下嫁给了银泰,不如银泰再出点力气?
       IFS参考长沙那个 也是中端品牌较多 如果进军钟楼商圈其实也不是不可能,但是碍于钟楼内限高。我宁愿它出现在小寨商圈。
       恒隆广场之前和钟楼饭店也传过消息,恒隆本身是比较豪的,但是内部调整一下也不是不可以。

除了外资,本地也有良心开发商。中大国际和赛格是两个本土最让人放心的企业。中大品质在线一直在努力的改进。赛格成绩更好,但是就是赛格的建筑团队算不上出彩。

       2.次主力商场不集中. 除了地标性的商场,次主力商场的数量和丰富度也是体现商圈繁荣的标志。例如,曾经的银泰、百盛、民生。然而西大街的这几个商场都已经倒闭和人少得接近倒闭,再加上修地铁围挡,要我我都注意不到那儿还有能逛的商场。东大街更是除了美特斯邦威,这条街没一个我能叫得出口的牌子的店面,除了手机,大片大片的空楼。
       再说南大街和北大街,南大街的中大国际良心品质,但是和群光广场一样有点尴尬。你要是从钟楼连成一片都是这品质,这就很好看。但偏偏中间隔着一段你每次路过都记不得这里开了个啥的一段,就显得它与商圈不是连续的。
        南大街和北大街显然是热闹的,但是这个路上有个啥?你反倒一时半会想不起来。基本是靠着钟楼的人流培养业绩,而不是靠着商圈的群聚效应吸引人流和销售额。属于本末倒置的状态。
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发表于 2019-9-13 20:27:22 来自手机 | 显示全部楼层
支持楼主说的
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发表于 2019-9-13 20:29:02 来自手机 | 显示全部楼层
哇 我记得你之前发过的帖子!超喜欢这种优质贴呢 比心
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发表于 2019-9-13 20:30:13 来自手机 | 显示全部楼层
城墙里最大的问题是没人,没有消费能力的年轻人,那些老小区都是上了年纪的老西安人,新西安人谁会安家在城里?各种学校,医院,政府单位都在往外迁,有点钱都去郊区买新房了。群光广场的品质真不错,结果呢,大周末的人流都少的可怕,逛了这么多商场,最担心的就是群光广场。
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发表于 2019-9-13 20:32:56 来自手机 | 显示全部楼层
我从不认同钟楼商圈衰落是老城空心化这种观点,难道去春熙路,解放碑,新街口逛的只是周边居民?
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发表于 2019-9-13 20:40:10 来自手机 | 显示全部楼层
我只是个大学生哈 不是很专业 这两天在成都玩耍 特意留意了一下YK书记说要追赶超越的这座城市的风貌和商业
        春熙路规模是真的大,我觉得这个商圈已经进入了良性循环。规模大,社消数额大,这是我之前查的,春熙路那一带从上个世纪开始就社消数额很大,可能从那时候起成都人民想要买东西就养成了本能去春熙路,庞大的销售数额引得更多好的投资商纷纷落地,然后太古里IFS也改变了商业升级,从前可能只是本地人想来买买,现在外地人一来也会选择去消费打卡,然后一起水涨船高。

我们钟楼曾经也是西安人民想买东西习惯性想到的地方。尤其是东大街。但是可惜在该升级的时候,把好地段给了土锤开发商。然后就几乎停滞前进了。现在的钟楼基本是人流养商场。完全不是商场吸引人流。但我还是觉得钟楼还是有未来的。就凭明明没啥王牌主力店了。但是钟楼的人流还是没有跌下来过,西安人对钟楼的感情还是很深的,只要还有客流量,钟楼依然还具有吸引投资商的筹码。希望它早日能够名响全国商圈。
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发表于 2019-9-13 20:41:27 来自手机 | 显示全部楼层
钟楼区域我觉得就改成宾馆、餐饮、书店、酒吧、夜店聚集地就行了,商场就别来了,外地游客首选住钟楼区域,多好。
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发表于 2019-9-13 20:44:18 来自手机 | 显示全部楼层
Baggio 发表于 2019-09-13 20:30
城墙里最大的问题是没人,没有消费能力的年轻人,那些老小区都是上了年纪的老西安人,新西安人谁会安家在城里?各种学校,医院,政府单位都在往外迁,有点钱都去郊区买新房了。群光广场的品质真不错,结果呢,大周末的人流都少的可怕,逛了这么多商场,最担心的就是群光广场。

有消费能力的年轻人不会只在小区周围消费,有消费能力的年轻人都可以做几十个小时飞机去欧洲买几个包几双鞋,还畏惧从城东跑到城西?不过是城墙里目前没有吸引他们的品牌罢了。
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发表于 2019-9-13 20:46:53 来自手机 | 显示全部楼层
秦秦子1 发表于 2019-09-13 20:29
哇 我记得你之前发过的帖子!超喜欢这种优质贴呢 比心

嘿嘿嘿 这个帖子断断续续写了好久,查过别的杭州南京武汉成都重庆的商圈版图,体验了个别城市,想好好写一篇西安的商圈的,因为我觉得咱们虽然有一点差距但也不是不可逆。还有帖子里张口就来,说话不过脑子的人太多了。
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