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[政策] 东三爻拆迁补偿方案。决定了未来西安城改发展方向

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发表于 2019-8-13 12:17:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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自2018年东三爻村拆迁补偿方案公布,并正式开始拆迁改造工作后,人们关于东三爻的讨论就一直没有停止过。

原因在于东三爻村的地理位置非常优越,其东枕曲江风水、南托航天基地、北依三环要道、西守长安中轴,又是地铁线旁,如此巨大的一块蛋糕,不知被多少人盯着。包括之前的鱼化寨村拆迁也是如此。

如今,位于东三爻村南侧的东三爻堡村的拆迁补偿方案也于日前,由西安市国土资源局曲江新区分局进行了公布(西曲土告字【2019】第001号)。以雁塔区人民政府颁发的《集体土地使用证》为产权计户单位,按照“一证一户”的办法实施拆迁安置。

结合2018年3月22日西安市国土资源局曲江新区分局公布的东三爻村的征地拆迁补偿安置方案(西曲土告字【2018】第001号)来看,补偿的方案和金额基本相同。

住宅用房基准价为7200元/㎡

将决定西安今后城改标准

东三爻村以及东三爻堡村,作为西安市内地段最好的城中村之一,其拆迁补偿方案一定是具有普遍性的。换句话说,就是西安市内其他的城中村改造也基本会按照这个标准,或是不超过这个标准来进行安置补偿。

因此其具有一定的参考性,那么它的补偿方案又是如何呢?

1、房屋补偿

具有合法宅基地手续的本集体经济组织成员,每人安置70㎡住宅用房,30㎡经营性用房,经营性用房由村两委会统一经营管理。

房屋可以选择货币化安置,住宅用房基准价为7200元/㎡;经营性用房基准价为9000元/㎡。

地面住房及附属物按照重置成新价补偿。

2、过渡费和搬家补助费

选择房屋安置的,过渡期36个月;选择房屋回购的,过渡费6个月;过渡费每户1500元/月或每人500元/月

3、每户搬家补助费1000元;

4、及时签约奖励15000元;

5、选择50%以上住宅/经营性用房回购,基准价基础上奖励5%;选择全部住宅/经营性用房回购,基准价基础上奖励10%。

6、经东三爻堡村村委会调查,每户村民平均建筑面积为1200多㎡。按照600元/㎡进行估算,则每户房屋评估补偿大约60万;

7、村民选择房屋安置,每人70㎡安置房和30㎡经营性用房以及20-30万的货币。

8、村民选择货币安置,每位村民获得95万-105万补偿(房屋建筑面积和家庭人口数有差异)。

9、按照4人计算,每户获得补偿380-400万元。

为了方便计算,我们整理了一个表格,能够清楚的算出房屋安置和货币化安置的补偿金额:

丨东三爻堡村补偿方案计算

安置的家庭(三口之家)可以获得77万元的补偿款以及210㎡的安置房、90㎡的经营性用房。如果选择货币化安置,则全部补偿款为327万元左右,人均109万元。没有安置房和经营性用房,所以需自行解决生活与居住问题。当然家庭的人口越多,获得的补偿款也会越多。

房屋安置持续发展

货币安置改善为主

对于普通村民来说,房屋被拆迁之后肯定还是需要找个住所。如果是选择房屋安置的话,那么后期肯定就是住在回迁房里了。

但如果选择了货币化安置,那么就得自己购买住宅来居住。目前东三爻堡附近的商品房小区,房价均价基本在13000-15000元/㎡左右,我们就拿14000元/㎡的价格估算。一套120㎡的三居室,大概需要168万元的全款,再加上装修和家电,总价基本上在小200万左右。

等于说,如果是一个三口之家的村民家庭,选择了货币化安置后,只能买一套120㎡的住宅,再剩余130万元左右的现金。如果没有收入来源的话,130万左右的资金仅够维持家庭10余年的开销。

而选择房屋安置的话,根据我们的计算,三口之家的村民家庭可以获得210㎡的安置房、90㎡的经营性用房,以及77万元左右的现金赔偿。210㎡大约为两套房,可以住一套和租一套,租金收益大概为2000元一月。

而90㎡的经营性用房,按照商铺的平均租金每平米约130元来算的话,一个月的租金收入大概为1.1万元左右。两者租金相加,一个月租金收益为1.3万元,一年就是15.6万元。

当然,很多城中村的房东也有自己的收入来源,或许早早在市内购买了自己的商品房,那么这部分村民会选择货币化安置的方式,用这笔钱来投资做生意或是进行改善置业。

总结一下就是房屋安置更注重可持续性发展,货币化安置更注重改善需求。

63个城中村改造

释放更多购房需求

随着西安大都市国际化脚步的加快,城中村改造俨然已成为一种趋势。去年年底西安市政府提出了“城中村三年清零行动计划”更是将这一趋势,提升到了政策层面。

目前,不仅仅是东三爻和东三爻堡村在进行拆迁改造,根据去年年底,西安市城中村(棚户区)办公室公布的2019年的城棚改造任务,计划在2019年底前完成63个城中村和25个国有土地上棚户区的拆迁工作。


63个城中村和25个棚户区在今年进行改造,再加上“3年清零计划”的改造计划,即使是分为房屋安置和货币化安置两种方式,依然会释放大量购房需求和租房需求,其中包括城中村的原住民以及租客,这必然产生庞大的市场需求。

而另一方面,随着城中村、棚户区的逐渐消失,届时会释放大量土地。而城中村之所以叫城中村,因为它们的地段多处于主城区以内,周边生活设施配套完善、交通便利。再加上拆迁安置的成本,也就注定这些土地的价值不菲。

说到这里,大家或许能悟出一些门道:土地成本的提升,必将反应到房价上,未来新盘的价格,即使是在城改用地上的楼盘,价格也不会很低。

需求的增加,土地成本的上涨,促使了市场供小于求的局面,也决定了房价仍会处于上升通道中。

所以,现阶段有买房计划的人,有合适的就出手吧,早买早安心嘛。
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踩过的脚印




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发表于 2019-8-13 12:26:43 来自手机 | 显示全部楼层
这些村民大部分可都是小富豪,很多早就有房了
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发表于 2019-8-13 12:35:01 来自手机 | 显示全部楼层
所谓的地段好差政府一句话。政府只要支持塔克拉玛干一样可以成为拉斯维加斯
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发表于 2019-8-13 12:39:46 来自手机 | 显示全部楼层
东三爻每家基本都6口人(俩老人+俩年轻人+俩小孩),平均每家货币化补偿654万
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发表于 2019-8-13 12:39:58 来自手机 | 显示全部楼层
1500的过渡补偿已很难在西安租到像样的房子了。
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发表于 2019-8-13 12:40:55 来自手机 | 显示全部楼层
sjp258 发表于 2019-08-13 12:35
所谓的地段好差政府一句话。政府只要支持塔克拉玛干一样可以成为拉斯维加斯

政府也要讲究投资收益的,不然我国的各种政策资金怎么都爱往东南沿海走,分到大西北就少的可怜
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发表于 2019-8-13 13:21:16 来自手机 | 显示全部楼层
你要想想按照这个标准如果全货币的话,一个人平均109万,要是一个村1500人,光安置费就50亿左右。如果按照东三爻举例300亩左右土地,依前几天纺织城楼面价1211万/亩计算的话这些土地出让也才36.33亿
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发表于 2019-8-13 13:26:33 来自手机 | 显示全部楼层
汉唐世家 发表于 2019-08-13 12:39
1500的过渡补偿已很难在西安租到像样的房子了。

一个人补偿百万左右,这点过度费就别计较了
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发表于 2019-8-13 13:28:36 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 长安的光复 于 2019-8-13 17:02 编辑
汉唐世家 发表于 2019-08-13 12:39
1500的过渡补偿已很难在西安租到像样的房子了。


你要想想按照这个标准如果全货币的话,一个人平均109万,要是一个村5000人,光安置费就50亿多。如果按照东三爻举例300亩左右土地,依前几天纺织城楼面价1211万/亩计算的话这些土地出让也才36.33亿
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发表于 2019-8-13 13:31:59 来自手机 | 显示全部楼层
30平方的经营性用房?全市统一吗?
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