告诉你个秘密，西安房子的成本价多少才合理？

slipper · 发表于 2017-12-12 11:27:28

转载自公众号：邻里说房

成本与房价

12月7日，物价局公示了第九批通过价格审批的商品房名单，本次公示的项目共10个，合计房源2359套。其中毛坯项目7个，备案1640套；精装项目3个，备案719套，从第九批过审项目均价来看，毛坯均价（不含别墅）9245元/㎡，精装均价（含小高层、高层、洋房）13812元/㎡。具体备案价格情况如下：

西安地产-悦西安-告诉你个秘密，西安房子的成本价多少才合理？-荣耀西安论坛-(1)

目前已有九批项目备案价通过物价局审批，从第七批、第八批过审项目价格来看（第七批毛坯项目8930元/㎡，精装项目12440元/㎡；第八批毛坯项目9466.4元/㎡，精装项目12332.1元/㎡，<不含洋房别墅>），西安房价近期以稳为主，上半年大幅上涨的势头不复存在。

但高房价仍困扰着大多刚需购房者，不少小伙伴都在盼望着房价下降，S姐曾说过当出现供需失衡或导致房价下降，但今年下半年西安土拍市场却异常活跃，我们不妨从“面粉端”（土地及成本）来估算什么价位的“面包”是合理的，毕竟土地成本导致房价上涨的重要因素之一。

成本与房价的“猫腻”

地价是房价的重要组成部分，地价越高，房价必然走高，我们可以从地价出发，通过楼面价、建安成本、房地产开发费用、税金和附加费用、预期利润等词汇，我们可以根据这些数据大致推算出参考房价。

楼面价：开发商在拿地之后，通过计算出来的楼面价，可预测房屋的保底价。

建安成本：房屋建设从始至终包含的所有费用，涵盖人工成本、材料费用、基础设施搭建等一切费用，俗话说就是盖房子花了多少钱。以西安为例，住宅的建安成本大致在3000-3500元/㎡。

房地产开发费用：主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用，包括管理费用、销售费用（广告宣传、销售代理等费用）、财务费用（开发商向银行贷款需要支付的利息），这部分占房价的10-15%。

税金及附加费用：包含建设过程中产生的营业税、教育配套费等费用，这部分占房价的10-15%。

开发商预期利润：开发商的预期利润至少保持12%以上，才能在抵抗通货膨胀的情况下保证盈利，有些开发商为追求利益会将预期利润提高，12%只是市场中的最低值。

计算公式：房价=楼面价+建安成本+房地产开发费用+税金及附加费用+预期利润

聊聊西安下半年成交的地块

碧桂园浐灞世园会地块

西安地产-悦西安-告诉你个秘密，西安房子的成本价多少才合理？-荣耀西安论坛-(2)

该地块位于浐灞生态区东三环以西、世博中路以南，地块面积115亩，容积率不大于2.0，建筑密度不大于35%，按容积率2.0估算，碧桂园以100881万元拍下该地块，附加1.5亿元商业自持和住宅现房销售的成本，实际成交价11.5亿元，实际成交单价：997万/亩，楼面价7477元/㎡。

套用计算公式得出，碧桂园浐灞项目入市大致售价15018元/㎡。

碧桂园沣东地块

西安地产-悦西安-告诉你个秘密，西安房子的成本价多少才合理？-荣耀西安论坛-(3)

该地块位于沣东新城镐京大道以北、沣东八路以西，地块面积177.596亩，容积率不大于2.5，建筑密度不大于26%，绿地率不小于35%，按容积率2.8计算，碧桂园以104300万元摘得此地块，附加住宅现房销售成本及廉租房配建，碧桂园摘地总成本达214763万元，实际成交单价：1209万/亩，楼面价7255元/㎡。

套用前面的计算公式得出，碧桂园沣东项目入市大致售价15080元/㎡。

最后S姐提醒各位，以上计算皆以理论值计算，各项指标均采用最低的标准，实际在土拍中，容积率、建筑密度、绿地率等指标都会导致后期产品定位不同，从而产生不同的溢价率，另外，房价并不是单方面由土地及成本来决定的，还需考虑市场、供需关系等因素，但能够确定的是，如今的土地市场较为活跃，政府近日也开放了二级土地市场，今后土地市场的活跃度及开发成本会持续走高，大家都知道西安三环内的土地已呈稀缺的态势，意向在稀缺地段买房的网友还是建议早日入手。