西安开发商16亿疯抢胡家庙地皮 但对于我们并非好消息（转载）

bbs

东二环胡家庙的一宗土地拍卖，截至目前，137亩的地价格已经飙过了16个亿。

包括万科、龙湖、中海、中铁建、融创、金辉、华润、保利、金地都在抢这块地，有一点需要强调的是，这也是近几年来西安土地市场上少有的真正土地招拍挂。

为什么说是真正意义的土地拍卖呢，常规的程序是这样的：

1、地块储备，其中包括征地，拆迁，搬迁。
2、前期开发，包括土地平整，清楚附着物，填河开沟，三通一平，五通一平等等。

3、确定底价，现在一般都是底价拍卖，就是最终拍卖价低于底价，即为废标。这个底价一般都是专业机构评估的。
4、地块推广，一般都会通过指定媒体对社会公布地块详情。也有一些会以招商形式面向特定开发商。

5、正式挂牌公告，规定有效竞买报名时间报名资格报名条件等等。
6、拍卖会，各大地产商现场竞价，价高者得。

7、成交确认，一般都是签订成交确认书，里面主要对地块面积，单价总价，缴款时间进行约定。

8、付款，交地，开发，销售。

这是常规路数，当然西安此前大多的路子都是有关部门和某个开发商谈底价，拍卖走个形式，别的开发商压根就没有参与的机会。

为什么很多人说国内有这么多的大开发商为啥都不来西安呢？原因很简单，强龙不压地头蛇，拿不到地嘛！

再说今天十几个大开发商抢的这块地，确实位置非常好，华清西路以南、金花北路以西，正好在二环内，周边配套一应俱全，而且还挨着地铁口，可以说在二环内，这么大面积的确实没有了。

至于现场的火爆程度也是让人令人乍舌，超过46轮竞价，正荣、碧桂园、融创、华润、龙湖、中铁建、万科、恒大、中冶、平安、华远、中海、金地、海亮、绿地等一线开发商一个不落，根据房哥的了解，最终价格应该在16.9亿，折算成土地成本价，就达到了将近6500块，要知道这附近的新楼盘价格才6500，这确实让人诧异，至于到底谁拿了，反正土地局网站瘫痪了！

那么这个时候有人就问了，说开发商抢地和我们买房的人有什么关系，这还真的有关系，地价必然影响房价，房价中的成本部分主要由三方面构成：

一是土地成本，大约占总价格的28%-33%，即：楼面地价[土地单价(每亩)÷666.667㎡÷容积率]+契税和手续费用。

二是建安成本，大约占总价格25%—30%。近年来，建安成本中的水泥、钢铁等材料费用有所下调，但人工费用却在上涨，可以说是两相抵消。

三是各项税费，在房价中占比25%左右。这部分成本最为繁杂，既包括名目繁多的税费，还有管理和资金成本，及前期工程费用等。

按照30%的土地成本，这块地如果盖成房子，价格起码超过两万了，而参考目前西安的房价情况，超过两万的也就别墅和像中大国际九号大平层那种了，另外有一点值得注意，西安以往的土地拍卖都是有最高限价的设定，这次却没有，而是按照价高者得的原则，所以才出现了100多亩地16个亿的稀罕价！

最怕的话题来了，西安土地拍卖政策的改变会不会影响明年的房价？

首先开发商盖房不是做慈善，既然能舍出血本掏16个亿，那要赚的钱则会更多，最终这个还是普通买房人买单，无非就是房价贵了，本儿才能收回来。

一句老话，刚需早点买，务必大品牌，真是这样！

bbs

转载，不代表个人观点。

617320028

这地方未必能卖出高价 真心

wq030924318

至少透明了一些

52RMCF

观点是扯淡，那个成本完全是错的，建设成本几乎是固定的，不能按比例算，所以算出来的总价也是错的。北京土地楼面价5万，西安楼面价5000，按比例算的话，北京建设成本40000，西安4000，这可能么？

insomnia31

科科 均价涨到1w就偷笑了

aw1028

  已阅！

一笑而过……