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标题: 楼面价和可售楼面价。 [打印本页]

作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 07:30
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作者: tanglf    时间: 2021-2-20 08:05
我的理解楼面价是不是就是指裸地的成本合计除以可销售的面积,可售楼面价指的是地价+建造成本+利润等等所有成本的总合计除以可销售面积。是不是这样?
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 08:36
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作者: 大宽宽    时间: 2021-2-20 08:45
昨儿曲江地块不是说要建一个公办学校还有一些附属配套设施,那些不能卖,建好后须无偿给政府,估计是这原因可售地价就上去了
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 08:49
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作者: 凤城二路    时间: 2021-2-20 08:51
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 08:52
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作者: 最美的太阳    时间: 2021-2-20 09:15
楼面价的价格乘以2.2-2.5大概就是卖房时候的每平方价格
作者: 凝视    时间: 2021-2-20 09:26
类似
成本和利润加上产品分类高中低配这些
作者: 看看这个    时间: 2021-2-20 09:29
可售楼面价就是对以后房价的预测
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 09:31
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作者: 小标题    时间: 2021-2-20 09:38
我们经开叠拼价格2.3-3.3万,考虑投资居住的私信我
作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 09:42
最美的太阳 发表于 2021-02-20 09:15
楼面价的价格乘以2.2-2.5大概就是卖房时候的每平方价格

并不是,楼面价高的话,最后售价并不是它的2—2.5倍,因为建安成本和开发成本加上装修交付的价格是相对固定的,即使开发商要提高品质,也不会高的太离谱。而且由于目前很多城市为了控制房价涨幅,楼盘的备案价还需要审核,如果匡算的利润率过高,备案价会被压低。
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 09:46
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作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 09:46
Dkbds 发表于 2021-02-20 09:31
要是这样,地产商就有点玩数字游戏。引起购房者恐慌情绪。

其实有一部分这样原因,尤其是这个高地价周边楼盘的的开发商。不过现在地价越来越高确实是事实,很多人都觉得开发商这么高价拿地是为何,殊不知土地就是开发商定粮弹,所以很多开发商就是过了三大红线近期拍地也很疯狂
作者: winwin    时间: 2021-2-20 09:48
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作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 09:50
Dkbds 发表于 2021-02-20 08:52
我只是想知道这个可售楼面价和楼面价到底区别是什么啊?这个地贵证明值得。地产商不是傻子。如果楼面价和可售楼面价一样。以后肯定是五六万的房子了。

这个卖不了5—6万那么高。楼面价8千时候买1.5—2万正常,因为开发成本和开发商利润加起来也是八千到一万。但是由于地价高,政府为了不让房价涨幅过大在做备案价时候会匡算开发商的利润,通过压低利润来压低备案价,所以售价是地价2—2.5倍这个算法并不对。
作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 09:56
Dkbds 发表于 2021-02-20 09:46
这个楼面价和可售楼面价一样吗?

不一样。楼面价是用获取土地发生的成本除以该地块总建筑面积,可售楼面价是获取土地发生的成本除以该地块可卖总建筑面积。因为现在在拍地时候,有时候还需要配建学校/社区管理中心/道路/公租房等等不能吃外卖的部分。而且现在拿地的成本也不仅仅是土地成本,比如这个地块竞价到达一定程度开始竞价教育建设面积,这个成本也需要开发商考虑进去。
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 10:07
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 10:09
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作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 10:11
Dkbds 发表于 2021-02-20 10:09
我记得以前很早土地拍卖都会有表明配建经济适用房等等。就是没有用过可售楼面价这个词而已。一直都是楼面价。

可售楼面价是开发商自己匡算的,官方一直用地楼面价。开发商用可售楼面价这个指标要进行成本管控利润最大化
作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 10:14
Dkbds 发表于 2021-02-20 10:07
这样哦!所有楼盘都会有配建共有产权房,学校等等配套设施吧!这个可售楼面价.....!以后所有拍卖土地都这样报道的话!对地产商绝对是利好。估计马上浐灞的地就要刷新这个纪录了。说不定又会出现前几年抢房的情况。就几个字的变化,这学问太大了。

官方算地价一直用的楼面价。开发商自己考虑成本时候一直用的可售楼面价,要是用楼面价开发商就亏死了。一个地块和一个地块可售楼面价与楼面价直接差异也很大,有的地块配建要求多,还有可以需要额外配建(比如这个地块就要在其他配建基础上再移交16.8万平的教育设施面积)
作者: 看看这个    时间: 2021-2-20 10:18
Dkbds 发表于 2021-02-20 09:46
这个楼面价和可售楼面价一样吗?

我相信下面地价马上都会以可售楼面价报道
作者: bear.1986    时间: 2021-2-20 10:20
凤城二路 发表于 2021-02-20 08:51
稍大一些的小区,基本都配建有学校

恐怕你又有什么误会了,昨日那块地带的教育配套面积是16.8万平,够2个中学3加3个小学的体量,只不过因为价格到了最高限价只能涨教育配套的费用而已,而且曲江自己的学校造价都很高,中学7亿以上,小学3亿以上,不知道你口中那些稍大点的小区带的学校有超过1个亿的投资吗?
作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 10:21
看看这个 发表于 2021-02-20 10:18
我相信下面地价马上都会以可售楼面价报道

并不是,有的公众号是用可售楼面价报道,也有这样报道的。
(, 下载次数: 6)
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 10:29
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 10:31
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作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 10:45
Dkbds 发表于 2021-02-20 10:31
哦!这样的话。那这块地就不是地王了?谢谢,还是论坛里边大神多。谢谢

也是地王。但是现在各地拍地为了不让土地总价过高,都是竞价达到一定程度就开始竞配建面积或者竞价公共建筑配建资金。官方在算土地成本时候不加入额外配建成本,但是这个成本确实是开发商实际需要发生的。
作者: 长安的光复    时间: 2021-2-20 10:46
Dkbds 发表于 2021-02-20 10:31
哦!这样的话。那这块地就不是地王了?谢谢,还是论坛里边大神多。谢谢

没办法,这都是地方为了压地价搞出来了的措施。
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 10:58
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作者: 上将潘凤    时间: 2021-2-20 11:00
Dkbds 发表于 2021-02-20 09:46
这个楼面价和可售楼面价一样吗?

楼面价就是拍地总价除以拍地面积,再除以容积率。一般房价就是楼面价的2~3倍。
作者: 上将潘凤    时间: 2021-2-20 11:08
Dkbds 发表于 2021-02-20 10:29
呵呵这样的话。马上西安的地产行业就会火爆起来了。我决定半年内最少卖掉一套房子。半年内应该会有个恐慌性购房期。但是估计一年内购房人群应该会回归理性。房价应该会涨一波。这些卖房的应该高潮了。中介应该算是过年了。我不看都知道抖音等等房产自媒体,应该都高潮了。

如果看好西安发展,就应该长期持有房产,最好别卖。
作者: 社会主义接班人    时间: 2021-2-20 11:08
Dkbds 发表于 2021-2-20 10:58
不懂就问啊!明显拿地的有一方是曲江管委会。而曲江本身就是要自建配套学校之类的。这算不算自己花钱建学 ...

你又知道可售楼面价是西安新造词了???
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 11:09
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作者: dustin    时间: 2021-2-20 11:11
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 11:12
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 11:21
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作者: 奔跑的肉夹馍    时间: 2021-2-20 11:25
楼主简直是个天秀,绝了都。西安拍地一直都是算拿地综合成本的,每块地都有最高上限设置,到达限价之后再去竞拍其他配建,你以为西安是西咸那种不设限价想怎么拍就怎么拍的地方?西咸房价都不用正府管备案价,开发商直接造,你以为西安跟西咸一样没有上面管闹着玩呢。西安卖地一直都是如此,19年韩森寨就出了1.5万+的楼面价了,20年以后就开始点爆土拍了,怎么作为一名狂热分子搞了半天到现在连这点楼市基本常识都没有。什么叫西安新发明的词,那是自媒体今天新发明一个词明天换个词罢了,如果把楼面价叫楼板价你是不是也认为是西安新发明的词?这水平了,啧啧啧,你真是个极品人才。
作者: 德鲁伊之怒    时间: 2021-2-20 11:31
dustin 发表于 2021-02-20 11:11
曲江上和,曲江大明宫控股。

曲江大明宫,是曲江文化的。

所以,说白了是曲江自导自演。

当然,推高了西安地价也是欢迎的!

这块地,按容积率2.0算,其实最高价折合楼面价也就1.4万/平。不过因为竞拍出免费盖16.8万平教育设施,导致一下子楼面价就上来了。

别说曲江自导自演了,自导自演的多了,起码这是联合竞拍,高新经开哪个不是自导自演,直接就是儿子买老子,都是开个头定个基调而已。
作者: 总裁    时间: 2021-2-20 11:47
上将潘凤 发表于 2021-02-20 11:00
楼面价就是拍地总价除以拍地面积,再除以容积率。一般房价就是楼面价的2~3倍。

2-3倍的算法是哪个自媒体给你教的,赶紧取关
作者: 总裁    时间: 2021-2-20 11:53
在西安谈可售楼面价没有意义,因为拍地的条件里并没有对后期房子的销售价格进行限价,最终售价而是由住建局根据成本核算定价的,开发商买地掏的钱都会计入成本。
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 11:53
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 11:58
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作者: jay029    时间: 2021-2-20 11:58
总裁 发表于 2021-02-20 11:47
2-3倍的算法是哪个自媒体给你教的,赶紧取关

行情不就这样。之前融创壹号院8000楼面价开盘1.8万。
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 12:03
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作者: 强在奔跑    时间: 2021-2-20 12:14
小标题 发表于 2021-02-20 09:38
我们经开叠拼价格2.3-3.3万,考虑投资居住的私信我

没钱买咋办
作者: gfedcba    时间: 2021-2-20 12:16
地价21亿算上教育配套15亿共36亿,117亩,最高2.0的容积率,下来地价就2.3万一平了,这大概就是可售楼面价。真正卖房的价格还要加上建设成本和利润。
作者: slasy    时间: 2021-2-20 12:23
dustin 发表于 2021-02-20 11:11
曲江上和,曲江大明宫控股。

曲江大明宫,是曲江文化的。

所以,说白了是曲江自导自演。

当然,推高了西安地价也是欢迎的!

这块地,按容积率2.0算,其实最高价折合楼面价也就1.4万/平。不过因为竞拍出免费盖16.8万平教育设施,导致一下子楼面价就上来了。

控股不代表操盘,具体要看公司章程,曲江二期的华润,万科,中海都是这种模式拿的地,具体可以看看曲江文投的年报,关于这些项目有详细披露,说曲江自导自演说法是不准确的,这个项目后期大概率挂中铁建的名字。刚查了下华润曲江九里的项目公司,51%股东是曲江旅游,和这个项目情况一样。
作者: gfedcba    时间: 2021-2-20 12:24
Dkbds 发表于 2021-02-20 10:58
不懂就问啊!明显拿地的有一方是曲江管委会。而曲江本身就是要自建配套学校之类的。这算不算自己花钱建学校!来了个可售楼面价这西安新词。带动周边房地产行业。

这句话难道不是说了可售楼面价西安新词
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 12:26
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作者: gfedcba    时间: 2021-2-20 12:30
Dkbds 发表于 2021-02-20 12:26
我的帖子里很明白。可售楼面价外地早都有。但是在西安明显就是新词。喷子说我说这是西安造的新词。是一个意思吗?

并不是,对自媒体来说,每次地王的新闻,比如之前高新软件新城的地王,用的都是可售楼面价,算上了公办学校建设资金。这个你去各个西安楼市自媒体号搜搜就知道。
作者: 上将潘凤    时间: 2021-2-20 12:30
Dkbds 发表于 2021-02-20 11:21
呵呵我看好西安发展,所以我有四套。可是我觉得鸡血式暴涨,很难啊。国家也不允许。这次曲江这个地价,我觉得应该推动一波房价。准备套现搞别的了。

中央也许希望房住不炒,可是地方呢?要知道西安是地产依赖度最高的几个城市,大量基建的钱从哪里来?
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 12:35
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 12:38
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作者: gfedcba    时间: 2021-2-20 12:38
Dkbds 发表于 2021-02-20 12:35
不知道你说的是那个自媒体。麻烦你帮我搜出一个。上边有可售楼面价的论坛里也发过很多地产拍卖信息的。我真没有见谁发过!

一、自媒体非要说可售楼面价,的确不道德。二、不要再杠了,我既然说出来肯定是搜过了,非要我找出来给你证明打脸吗?我何必骗你呢,没意思。
作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 13:18
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作者: Dkbds    时间: 2021-2-20 13:53
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作者: dustin    时间: 2021-2-20 18:19
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作者: 看看这个    时间: 2021-2-21 08:25
gfedcba 发表于 2021-02-20 12:16
地价21亿算上教育配套15亿共36亿,117亩,最高2.0的容积率,下来地价就2.3万一平了,这大概就是可售楼面价。真正卖房的价格还要加上建设成本和利润。

这房卖4万5万我都不奇怪。有一点没搞懂,15亿的教育配套是你算的还是报道的。




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