仲量联行 | 楼宇经济3.0：全新产业模式下的时代机遇

仲量联行《楼宇经济3.0:  2018中国楼宇经济发展年报》登陆西安

2019年7月9日，西安，JLL仲量联行《楼宇经济3.0: 2018中国楼宇经济发展年报》西安发布会成功举办。本次发布会由仲量联行与成都市楼宇经济促进会携手承办，并得到了西安市投资合作局、西安外商投资企业协会、中国国际商会西安商会等单位的特别支持。会上，中国楼宇经济领域专家、学者、开发商、运营商、品牌商、服务商等约200人共聚一堂，就西安商业地产及楼宇经济发展进行了分享与交流。据悉，西安站也是该报告在成都首发后的全国第二站。

会上，成都市楼宇经济促进会张萍秘书长发表致辞，对标成都及全国为楼宇经济在西安的发展做出展望。仲量联行正式发布2019上半年西安房地产市场回顾，对办公楼及零售物业做出市场研读及趋势展望。而会议的核心环节——《楼宇经济3.0– 2018中国楼宇经济发展年报》的发布也获得全场瞩目。该报告聚焦办公楼、零售物业、仓储物流等七大楼宇经济业态，首次提出“未来楼宇经济”FoBE (Future of Building Economy)概念，并以FoBE“导向—驱动力(Fit to Drive)”模型，推演楼宇经济3.0的四大发展趋势，助力政府、投资者、租户方与专业服务机构等市场各方把握新时代下的机遇。

成都市楼宇经济促进会秘书长张萍致辞

仲量联行代表与成都市楼宇经济促进会秘书长张萍合影

从左至右依次为：仲量联行西安资深董事佟恩、成都市楼宇经济促进会秘书长张萍、仲量联行华西区董事总经理乔裕生。

楼宇经济3.0西安发布启幕仪式，从左至右依次为：仲量联行西安资深董事佟恩、仲量联行华西区董事总经理乔裕生、西安外商投资企业协会常务副会长金红真、西安市投资合作局处长董宏、成都市楼宇经济促进会秘书长张萍、仲量联行西安战略顾问部资深董事余恬、仲量联行华西区研究部资深董事朱建辉、中国国际商会西安商会副秘书长王晗。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示，“西安，作为‘一带一路’战略的核心城市与内陆改革开放新高地，其综合经济实力和发展活力明显增强，随着‘关中平原城市群’、‘大西安’、‘国家中心城市’等规划逐步落地，西安将迎来重大发展机遇，楼宇经济既是西安经济发展的重要助力，也是必然路径。

什么是楼宇经济3.0？

中国楼宇经济主要经历了三个时期。早期阶段，楼宇仅仅被看为是承载经济产业发展的硬件载体，房地产开发的业态和功能性都相对单一。这一雏形阶段我们称之为楼宇经济1.0时代。千禧年前后，中国商业地产开发步入高速发展时期。楼宇的建筑设计、形态外观、功能用途等方面都取得了长足进步。集合了办公、零售、酒店、公寓等多业态的综合体开发成为新的范本并得到大规模铺开。

楼宇经济2.0时代由此到来，开发商将视野延伸至了产业、招商等经济活动层面，“楼宇+经济”的发展模式成为市场主流。2018年，随着科技的发展革新，5G、物联网、大数据等前沿技术对经济和社会持续产生影响，中国正式迈入了楼宇经济3.0时代。在这一时期，上下游产业链得到了有效整合，运营、管理、服务所带来的软性附加值越来越受到重视，“空间+配套+运营”的全方位竞争成为了主流趋势。

楼宇经济3.0时代的到来，标志着楼宇经济将开启全新战场。

早在2017年，仲量联行所提出的“未来办公”概念中，就已经明确了数字化驱动、人性化体验等维度在未来办公场所策略中的意义。在楼宇经济3.0时代，这一“未来”概念已经从单一的办公楼业态，上升至囊括办公楼、零售物业、酒店、公寓、产业园区、仓储物流、工业厂房等七大业态的全维度范畴，楼宇经济内涵得到了进一步延伸。对此，仲量联行首次提出“未来楼宇经济”FoBE--Future of Building Economy概念，以未来为导向，探索各个业态特定的发展趋势。

在明确了未来楼宇经济的全新内涵后，仲量联行基于“导向”与“驱动力”两大维度，推演出了楼宇经济3.0时代的四大发展趋势。

趋势一：科技与数字

科技创新深刻影响着中国经济、社会与生活的方方面面，房地产亦非例外。仲量联行在业内率先提出房地产科技(PropTech)，将前沿科技解决方案应用于房地产开发、销售、租赁、管理等垂直产业链。房地产科技将提升楼宇经济附加值，节省成本、提升效率。据仲量联行预测，截至2020年全球可投资的商业地产估值将达到65万亿美元，房地产科技市场空间亦大有可期。未来，房地产科技将围绕产业、企业以及人的真实需求而不断发展，推动楼宇经济向数字化、智能化方向持续发展。

趋势二：共享与灵活

资源的有效利用是社会运行效率提升的衡量标准之一，而共享经济则是提升闲置资源利用效率的一把钥匙。在国民经济的诸多领域，“共享”早已不是陌生的词语，其在楼宇经济领域中也已生根发芽，其中共享办公一马当先。据仲量联行数据显示，2018年中国办公楼市场的新增需求中，具有共享性质的灵活办公空间占比约15%。同期，中国灵活空间的不动产组合占比高于全球，且这一比例未来仍将持续提升。该领域亦频受风险投资青睐。未来，以共享与灵活为驱动的灵活办公、长租公寓、产业园联合创新、共同配送等将为楼宇经济各业态带来崭新面貌。

趋势三：绿色与健康

楼宇经济3.0趋势是基于企业及企业中的人的需求导向而推演。楼宇环境作为与人的健康福祉息息相关的一环，亦在本报告中被重点提出。纵观全球，多个国家已成立绿色建筑相关机构对行业进行规范，推动绿色建筑发展，如美国LEED认证、英国BREEAM评估体系以及中国绿色建筑三星认证等。截至2018年末，中国（仅包括大陆地区）的LEED认证及预认证面积均排名世界第二，仅次于美国。2014-2018年，中国LEED认证面积的复合增长率高达26.0%。据仲量联行研究发现，获得绿色认证的建筑租金溢价可达20-30%，入驻率也更高。在环境意识普及、绿色健康理念倡导下，绿色建筑的社会、经济、环境效应被愈加认可，未来将更多出现于综合体、数据中心、仓储物流等多种楼宇经济业态。

趋势四：多元与融合

楼宇经济3.0同样聚焦于企业中人的发展。源于人的背景、职能等多维度的异质性，其诉求是多元化的。而融合则是将异质性有机结合、消除冲突、实现价值最大化。以办公场景为例，未来办公应将多元诉求有机融合，叠加多元优势，产生群体优势效应，提升企业竞争力。通过“空间、配套、运营”三个维度的优化组合，未来办公能实现企业员工的人性化体验。进而，未来办公场景将不再局限于传统的商务办公楼，移动化、灵活性的办公方式将诞生于生活、旅途、消费等多类场景。

楼宇经济3.0是一个最具科技价值的时代，从开发驱动转向科技驱动，房地产科技正在重塑楼宇经济的发展逻辑。未来楼宇经济的发展将更加倡导绿色健康的理念，集中体现中国可持续发展的战略思维。共享经济的发展将最大化利用闲置资源，提升资源利用效率。市场主体多元化的比较优势也将更加融合，促进经济的可持续发展。楼宇经济3.0势必为经济、产业的未来发展，注入更强驱动力。

仲量联行2019年上半年西安房地产市场回顾

2019年7月9日，西安——2019年上半年，办公楼开发持续火热，新增供应高企带动办公楼市场空置率攀升，甲级均值超40%。金融、服务、TMT仍为办公需求的主要来源。办公楼市场成熟度提升，高品质项目入市加速产品更迭、新旧交替，城市更新成为核心商务区未来发展机遇所在。市场承压加剧价格竞争，前瞻性开发商迈入“空间+配套+运营”的全面竞争阶段。一二级租赁市场格局发展成型，联合办公企业扩张策略区域审慎。

上半年西安办公楼市场研读

2019年上半年，西安办公楼市场新增供应34.5万平方米，其中三个甲级办公楼新长安广场二期，万科金域国际及天安人寿中心交付，共计23.4万平方米。高新区仍为开发商重点关注区域，上半年甲级办公楼新增供应均来自该区域。然而集中供应导致该区域市场空置率短期面临较大压力。截至上半年，甲级办公楼市场平均空置率录得40.6%，较2018年底上升4.7个百分点。

需求方面，第一季度虽为传统淡季，但办公楼需求整体保持稳健；相较而言，第二季度净吸纳量却出现较大幅度回落，经济增长放缓是办公需求放缓的主要原因。数据显示，上半年西安办公楼净吸纳量录得21.8万平方米，同比小幅下跌3.7%。其中甲级办公楼市场占7.3万平方米，同比下跌21.3%。行业方面，保险业自用需求及互联网企业需求表现突出。受第三方办公服务机构前几季度快速扩张影响，上半年二级租赁市场竞争压力加剧，去化速度有所放缓，且反作用于一级租赁市场。上半年甲级办公楼市场未录得灵活办公等第三方办公服务企业的成交案例。

租金方面，集中供应导致业主间竞争加剧，办公楼租金承压持续下行。虽部分自持物业业主为保持资产价值，收紧账面租金优惠，转而以延长免租期等其他优惠方式吸引租户。但大部分项目尤其是散售业主纷纷降低租金，加速去化，填补空置面积。受此影响，甲级办公楼净平均租较2018年末比降低1.7%，报人民币104.9元/平方米/月。

市场洞察1 — 办公楼产品升级迭代，加速市场新旧更迭、优胜劣汰

西安办公楼市场高品质供应主要集中于近两三年。经济发展、产业导入吸引众多开发企业在西安需求商业地产发展机遇。办公楼产品出现跨越式发展，楼宇品质显著提升，成为产业发展的优质载体，但老旧楼宇因此面临需求外流的市场挑战。差异化的市场格局同样对企业聚集产生影响。承租能力强、楼宇品质要求较高的金融、服务及具有前台运营性质的互联网企业倾向选择近期入市的高品质办公楼。

2019年上半年，超过80%的金融业租赁需求，尤其是银行、保险等传统金融行业，进驻国寿金融中心，万科金域国际及汇城国际等高品质甲级办公楼。其中不乏从较早入市甲级办公楼搬至优质项目的搬迁需求。而超过90%的消费服务业的租赁需求来自如高新国际商务中心，绿地都市之门及迈科国际等早期入市的项目。其中，如新航道等教育、留学机构，因其具有一定的承租能力，且有较强升级需求的租户，虽带有经营性质，仍成为部分早期入市项目的关注热点。

未来，伴随办公楼市场成熟度提升，区域市场的产业特征加速显现：高新区锦业路板块将吸引更多金融、科技等优质企业形成产业集聚效应，具有商业或地段粘性的消费服务业、零售贸易类租户仍将聚集传统商务区。

市场洞察2 — 从价格竞争向“空间+配套+运营”升级的过渡时期

集中供应导致空置率攀升，市场竞争加剧必然导致价格竞争主导市场格局。但在愈发严峻的市场环境下，运营能力较强的项目仍尽力避免陷入“以价换量”的价格竞争，进而开始聚焦办公空间的价值挖掘，通过提升空间的功能性、灵活性及布局合理性等诸多维度，吸引租户。因此，西安办公楼市场开始呈现出“价格竞争”与“空间+配套+运营”并举的市场变革。

例如，凯德广场东塔在上半年推出灵活办公空间，以满足规模较小，需要灵活租赁方式等租户的需求，抢占小租户市场。企业总部大厦及永利国际金融中心则拿出整层面积打造健身及商务中心或咖啡厅等配套设施，增加对企业员工需求的关注。同时，除硬件方面的提升，部分项目更开始注重软件方面的配套。如天安人寿中心在上半年引入西安首个楼宇产业发展基地，为入驻企业提供企业发展及政策方面的咨询，以搭建政企信息共享平台，突出服务对企业及员工的价值。

在高品质办公楼项目冲击既有市场格局时，项目持有者通过运营与办公空间及配套的结合，提升项目吸引力，将价格的恶性竞争升级为提升配套与运营能力的价值竞争，对市场未来发展具有探索性启示。

市场洞察3 — 二级租赁市场成型凸显市场成熟度提升，联合办公扩张策略趋于审慎

经过2017-2018两年联合办公品牌相继进驻西安市场，联合办公在本地市场的发展进入快速扩张阶段。2019年上半年，受经济形势及办公楼市场空置率上升影响，联合办公的扩张策略逐步从粗放型增量策略向稳健型风控策略转变。甲级办公楼的第三方办公服务企业已逐步饱和，二级租赁市场的去化速度并未超出市场预期，上半年相关企业在西安的扩张步伐明显放缓，仅录得WeWork的扩张案例。

作为二级租赁市场的供应端，联合办公受西安初创氛围浓厚及各类创业优惠政策加持，MFG，侠客岛，优客工厂等早期进驻的联合办公均已实现八成左右的转租率。而在去年进入西安市场的梦想加、寰图等品牌则面临相对更大的去化压力，导致二级租赁市场同样承压，联合办公被迫采取“以价换量”的租赁策略。目前来看，由于西安甲级办公楼一二级租赁市场的价差仍较大，且目标客群不同，故二级市场对一级市场的影响尚未完全显现。但随着二级租赁市场的价格承压下行，与一级市场价差将不断缩小，未来或将分流一级市场需求，导致两级市场在短期内共同承压。

因此，长期来看，西安办公楼一二级租赁市场联动发展的格局已经成型，二级市场成为桥接一级市场与特定终端需求的有效手段，是办公楼市场成熟度提升的重要特征。

未来展望

展望未来，宏观层面西安经济增长基本面优于全国平均水平，招商引资政策及人口红利有利于需求端的提升，企业的办公需求将持续向租赁及大宗交易市场释放。但西安城市化进程及新区开发仍将为市场带来持续的办公楼供应，因此预计供求不平衡的现象短期内难有根本性转变。从楼宇经济视角分析，高品质办公楼项目日渐规模化，有效提升西安办公楼市场成熟度，但同时加速老旧楼宇优胜劣汰，市场步入跨时代的新旧更迭时期。由于优质自持项目供应目前仍相对有限，升级及搬迁需求的持续释放有望缓和此类项目的去化压力。但老旧楼宇的租户流失则难以避免，城市更新或将成为其突围的重要路径依赖。

关于仲量联行

仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新；不断创造机遇，打造理想空间，实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而，为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2018年12月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过90,000人, 2018财政年度收入达163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com