wushu 发表于 2018-12-15 16:54:08

关于大悦城的扩张

微博上看到,转过来

大悦城现在的扩张,除了已经布局的北京,天津,上海,成都,烟台,西安,未来主要扩张的是济南,南昌,青岛,郑州,南京,深圳,武汉,重庆,厦门。暂时不会继续下沉,有个别区域,比如青岛即墨,布局的是春风里,社区型项目。所以,主要布局是在中国的省会城市和大型人口城市,大悦城这个品牌需要人口容量比较大的地方。
以西安为例,第一个是曲江大悦城,在和政府谈的,还有北大街地铁1号线和2号线交叉的地块,再就是大明宫汉斯啤酒厂的拆迁更新,另外大悦城想在西安高新扩张,浐灞地区可能会做春风里或者祥云小镇
为什么在西安大幅扩张,因为西安人口大,还在导入人口,轨道交通在快速建设,地铁是购物中心引流神器,有独家商户,可以依赖轨道交通,车行,拉大一个商业体的辐射范围。
中国的大城市,人口密度很高,很适合做大型购物中心,中国的顶尖商场,销量是可以比肩国际一线的,一方面是消费能力上升,一方面就是人口稠密
西单大悦城就是一个客流下滑的项目,根据大悦城披露,2013年以来,客流下滑了大概三分之一,但租金还上升了,因为西单大悦城主动进行了调整,在美妆和服装提升了档次,拉高了消费单价,整个零售并没有随着客流下滑,维持在了40亿
2.西安大悦城招商成功有多方面原因,这个项目有硬伤,我看法偏乐观,兰蔻,香奈儿,雅诗兰黛,MK,维密,喜茶,奈雪,众多一线品牌已经投资了,表明了他们的态度,这些顶级商户的选址是很苛刻的,能投资这里,有他们的道理
   西安大悦城招商基本没有对西安本地商户开放就结束了,大悦城带了很多一线城市商户,把商场就填满了,说明商户需求是很大的,所以在西安继续扩张就比较乐观
现在大悦城有些扩张是通过基金轻资产扩张,比如北京大兴项目,就是和高和资本用基金去收购,并不是全部自己出钱
北京石景山,昆明,贵阳,天津和平,也都是帮别人管理,也可能收购,因为这个物业业主自己做不如大悦城做效果好,所以,GIC,碧桂园,华远,未来还有首创,就会把商业物业拿出来让大悦城管理
   我对商业地产的看法,土地天赋是第一的,没有拿地能力,就谈不上扩张。大悦城是准备做一个全国的连锁购物中心,这个连锁可以帮优质商户布局全国,比如现在拿店很猛的CHAMPION,维密,小米,喜茶,奈雪,签约最多的,就是万象城和大悦城,标准化的管理,较好的连锁门店,相对高的品质,可以为这些品牌快速扩张提供平台
3 招商还是根据土地天赋和运营水平来的,这个牌面很明显,招商好就是土地好,运营好,招商不好的原因就多了去了,好地段做的烂的商场很多,这个没法狡辩,租金也是如此,好项目租金一定是高的
4 购物中心主要还是辐射物理范围内客群,远端客群有影响,但不是决定性的,所以,能力最重要的是拿地和选地,华润置地和大悦城在拿地上有一定优势,和他们央企地位和运营能力有关系。大悦城从来没有公开拍卖拿过地,因为它不出高价,不做奢侈品,不用抢绝版地段,所以它对土地的要求相对万象城这个品牌要低一些,政府招商对中粮和华润是有倾斜的,华润和中粮可以导入其它产业,帮地方政府提供经济上的支持


租金业务是比较稳定的,大悦城公开披露的财报,没有任何一个项目租金有过下滑,每年都是增长的,沈阳大悦城曾经困难过(刚开业好像有过下滑),现在也不错,重新增长,但是,租金是有尽头的,因为物理坪效的局限,所以得扩张门店提升生意规模,5年后大悦城会比现在规模大,这是确定的,不过我觉得10年后变化会更大,规模会更加大
未来变量比较大的,可能就是大悦城会扩充散售业务,平滑散售业务的业绩
再就是负债的扩张是否合理,在不在安全线内,财务成本合不合理


并购的部分不好判断,他们在谈的项目非常多,我前边提到会扩张的城市,都有具体的项目在推进谈判,只不过进度不一,做市中心项目,时间不确定性大,因为有拆迁等多种因素干扰,速度快的,就是在新城开发拿地,现在大悦城在这一块扩张速度比较快

wushu 发表于 2018-12-15 17:20:22

文中提到曲江大悦城的硬伤可能就是交通吧

bJCL 发表于 2018-12-15 17:49:08

bJCL 发表于 2018-12-15 17:49:54

小白 发表于 2018-12-15 17:56:17

高新也要开?

满梅乐 发表于 2018-12-15 17:57:31

期待西安第2.3家大悦城

better 发表于 2018-12-15 17:57:40

银川有没有

高新一路 发表于 2018-12-15 18:25:57

wushu 发表于 2018-12-15 17:20
文中提到曲江大悦城的硬伤可能就是交通吧

应该是改造是硬伤。
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